Baufinanzierung Tipps- Finanzierung einer Immobilie
Die Baufinanzierung einer Wohnimmobilie ist ein komplexer und schwieriger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Hier ist es möglich viel Geld zu sparen, aber auch zu verlieren. Etwas mehr Zeit und Mühe, die in die richtige Geldbeschaffung bei der Bank investiert wird, ist meist gut angelegt.
Gehen Sie mit Selbstvertrauen zur Bank oder Bausparkasse. Bedenken Sie, dass Sie auch bei dünner Finanzkraft durchaus ein gerngesehener Kunde sind, der womöglich, mehrere Jahrzehnte gute Zinsen an die Bank bezahlt.
Tipp: Überlegen Sie sich, ob Sie bereits vor dem Immobilienkauf eine Rechtsschutzversicherung abschließen. Diese sollte Probleme beim Immobilienkauf beinhalten!
1. Kreditvoraussetzung
Nicht jeder Häuslebauer kann 20-30 % Eigenkapital vorweisen. Mitentscheidend sind auch das monatliche Einkommen, eine gute langjährige Anstellung oder gute Kontoführungen bei der Hausbank.
Ein paar Voraussetzungen für die Vergabe eines Kredites in entsprechender Höhe sind z.B. genügend Eigenkapital, gut wären 20-30% aber wer hat das schon, bei einem Kredit von EUR 150.000, -EUR 30.000-45.000, — in Form von Bargeld, Lebensversicherungen (Rückkaufswert), zuteilungsreifer Bausparvertrag, Ersatzsicherheiten wie eine Wohnung, mindestes die Kaufnebenkosten von ca. 10-15% (Achtung: 2012-2013 stiegen die Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern erheblich an), gutes Einkommen, langjährige Betriebsgehörigkeit, Doppelverdiener, keine Schulden, evtl. einen Bürgen.
Fehlt eine der Kriterien ist die Finanzierung nicht ohne weiteres möglich. Achten Sie bei der Finanzierung nicht nur auf die Zinsen. Die Beleihung, die Gebühren, die Laufzeit, der Rang der Grundbucheintragung, oder die Tilgung spielen eine Rolle ob der Kredit teuer oder doch günstig wird.
Hier finden Sie einen Immobiliengutachter
2. Die Qualität der Finanzierungsberatung
Die Qualität der Finanzierung erkennen Sie vor allem daran, wie viel Mühe sich der Kundenberater der Bank mit Ihnen macht. Der/Die Berater sollte Sie zuerst nach Ihren Wünschen der Finanzierung fragen. z.B.
- Lieber Zinssicherheit oder niedrige Monatsraten.
- Schreibt er nur auf einen Schmierzettel oder listet er alles sauber auf einen Finanzierungsbogen
- Fügt der Finanzierungsberater die Eigentumsförderung und das Baukindergeld mit ein
- Schlägt er/sie ein KfW Darlehen vor
- Macht er ein Alternativangebot
- Kann der/die Berater Ihnen Ihre monatliche Höchstbelastung oder den maximalen Kaufpreis nennen
- Verkauft er nur Hauseigene Produkte.
Jetzt haben Sie eine schriftliche Finanzierungsaufstellung mit den monatlichen Belastungen und dem Zinssatz. Eine Zusage über die Vergabe des Kredites ist dies jedoch noch nicht. Lassen Sie sich bitte schriftlich von dem Berater die Zusage des Darlehens geben. Erst dann kann man zum Notar gehen. Niemals ohne eine hundertprozentige Zusage einen Kaufvertrag unterschreiben. Die Folgen wären fatal. Anschließend können bei mehreren Banken verschiedene Angebote eingeholt werden.
Hier finden Sie einen Immobiliengutachter
3. Wie kann man bei der Bank Kosten sparen?
Abschluss -und Schätzgebühren
Meist 1% Abschlussgebühren und etwa 300,- EUR Schätzgebühren. Einfach Fragen und Handeln, derzeit ist das Verhandeln oft von Erfolg gekrönt.
Bereitstellungszinsen
meist 0,5% des Darlehens, die Regel sollte 3 Monate frei sein, aber mehr ist durchaus möglich.
Sondertilgung
Die Kreditinstitute vermeiden gerne die Möglichkeit einer Sondertilgung. Versuchen Sie eine Sondertilgung von z.B. EUR 10.000, — pro Jahr in Ihre Finanzierung einzubauen. Bleiben Sie hartnäckig, wenn Ihnen die Bank zu erklären versucht, dies sei nicht möglich. Ist es doch! Haben Sie in einem Jahr keine Möglichkeit der Sondertilgung, kein Problem, dies ist kein muss, sondern ein kann.
Übrigens: Bei einer Finanzierung über Bausparverträge ist eine Sondertilgung immer möglich!
Vorfälligkeitsentschädigung
Wer denkt schon beim Kauf einer Immobilie an den Verkauf der Wohnung. Wenige wohl. Immobilien kaufen sollte durchdacht sein! Trotz des aktuellen BGH Urteils aus dem Jahr 1998 kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Wiederveräußerung beträchtlich sein. Die Höhe der Entschädigung kann erst bei der Kündigung des Kredites errechnet werden und richtet sich nach dem
- aktuellen Zinsstand,
- nach der Restlaufzeit des Kredites,
- Höhe des Kredites,
- Wiedereinkaufzins der Bank.
Schon jetzt kann man die eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung gering gehalten oder gar vermieden werden.
Splitten Sie die Laufzeit der Darlehen, d.h. 1 Hypothek über 10 Jahre Laufzeit die 2. Hypothek über 5 Jahre.
Bei einer Finanzierung über Bausparverträge ist keine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen.
Beim Verkauf einer Immobilie braucht nicht gleich der Kredit gekündigt zu werden. Voraussetzung: Sie erwerben eine andere Immobilie und übertragen den Kredit auf das neue Objekt.
Sollte eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung nicht vermeidbar sein, ist auch hier ein Verhandeln mit der Bank sinnvoll. Man möchte Sie schließlich nicht als Kunde verlieren.
Übrigens: Laut Statistik wird jede Immobilie alle 8 Jahre verkauft
Tipp 1
Schließen Sie einen Kreditvertrag über eine Laufzeit von 15 oder 20 Jahre ab, ist es möglich nach Ablauf von 10 Jahren den Kreditvertrag einseitig zu kündigen. Die restlichen Jahre des Vertrages müssen von Ihnen nicht erfüllt werden. Die Bank muss sich aber an die ursprüngliche Laufzeit halten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht erhoben werden.
Tipp 2
Ist Ihr Kredit bereits 7-9 Jahre alt und zu einem erheblich höheren Zinssatz, wie beispielsweise 2000 üblich, abgeschlossen worden?
Wer sich die derzeit günstigen Zinsen für die Zukunft nach Ablauf seiner Zinsbindung jetzt schon sichern möchte, ist das so genannte Forward-Darlehen eine gute Alternative. Gegen einen Zinsaufschlag auf die heute günstigen Konditionen von 0,02% bis 0,06 % für jeden Monat bis das Darlehen dann tatsächlich in Anspruch genommen wird, kann man heute bereits Kreditverträge für morgen abschließen.
Im besten Fall wird der Kredit also im Jahr um nur 0,24% teurer. Wird der Kredit erst in 36 Monaten abgenommen sind es 0,72% auf die heutigen Konditionen.
Wer das neue Angebot akzeptiert, kann auch Pech haben. Denn verharren in den nächsten 36 Monaten die Zinsen auf dem Tief, dann zahlt man den Zuschlag umsonst.