Wohnungskauf
Wohnungskauf
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es mehrere Merkmale auf die zu achten sind. Eine schicke und günstige Wohnung kann sich im nach hinein als teure Fehlinvestition erweisen. Worauf ist besonders bei einer Eigentumswohnung zu achten.
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1. Der Zustand des Hauses
Was wurde in den letzten Jahren am Haus renoviert und saniert? Sind Dach, Außenfassade, Heizung und Treppenhaus in Ordnung? Sind Renovierungsarbeiten geplant?
Wie viel Mieter wohnen im Haus? Je mehr Eigentümer das Haus bewohnen desto besser achten alle auf den allgemeinen Zustand und die Sauberkeit im Haus.
Ist ein Hausmeister im Haus? Er achtet auf den Pflegezustand und die Sauberkeit im Haus.
Ist eine Treppenhausreinigung vorhanden?
Gibt es eine ausgewogene soziale Struktur im Haus?
2. Der Verwalter
Der Verwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Er rechnet die Nebenkosten ab, leitet Eigentümerversammlungen, holt sich Kostenvoranschläge ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungsarbeiten am Haus vor. Die Verwalterfirma wird von der Eigentümergemeinschaft gewählt und von jedem Eigentümer bezahlt. Ab einer Hausgröße von 2 Eigentümer bis zu mehreren Hundert Parteien kann ein Verwalter ratsam sein. Der Verwalter hat folgende Aufgaben:
- Er rechnet jährlich die monatlichen Hausnebenkosten ab und erstellt eine Nebenkostenabrechung.
- kontrolliert Zahlungsein – sowie Ausgänge,
- lädt zur Eigentümerversammlung ein,
- leitet die Eigentümerversammlungen und erstellt das Protokoll,
- holt sich für beschlossene Baumaßnahmen Kostenvoranschläge der Handwerker ein,
- kontrolliert die Handwerker und schlägt notwendige Renovierungsarbeiten am Haus vor.
Die Verwalterfirma wird für ca. 3-4 Jahre von der Eigentümergemeinschaft gewählt und von jedem Eigentümer mit der Nebenkostenabrechnung monatlich bezahlt. Das Verwalterhonorar darf nicht auf die Mietnebenkosten umgelegt werden.
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3. Die tatsächlichen Nebenkosten
Lassen Sie sich bei einer interessanten Wohnung auf jeden Fall die Nebenkostenabrechnung zeigen. Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen von Maklern und Eigentümern. Hier erkennen Sie die tatsächlichen Nebenkosten für die Wohnung. Auf einer Nebenkostenabrechnung können folgende Kosten enthalten sein:
- Heizung (häufig separate Abrechnung)
- Wasser und Abwasser,
- Gemeinschaftsstrom,
- Verwalterhonorar,
- Rücklagen für das Haus,
- Antenne oder Kabelfernsehen,
- Wartung für den Fahrstuhl,
- Müllgebühren,
- Hausmeister
- Treppenhausreinigung,
- Feuer- und Haftpflichtversicherungen,
- Konto- und Bankgebühren,
- Gehwegreinigung,
- Grundsteuer (häufig separate Rechnung),
- Kleinreparaturen
- Gartenpflege
- nicht bezahlte Nebenkosten der Hausgemeinschaft,
- kleinere Reparaturen,
- Erbpacht
Achten Sie auf die Abrechnungsanteile. z.B. bei Wasserkosten ist es möglich nach Zählerstand, Wohnfläche oder Personen abzurechnen. Nach Personen ist häufig schlechter, da ein 3 Personenhaushalt genauso viel Wasser verbrauchen kann, als ein 1 Personenhaushalt. Bei der Heizung kann die Abrechnung ähnlich sein. Befindet sich im Hause ein Fahrstuhl sollte der Bewohner im 4. Obergeschoss mehr Anteile am Fahrstuhl bezahlen als der Bewohner im Erdgeschoss.
4. Der Rücklagenfond
Fragen Sie unbedingt nach dem aktuellen Stand des Rücklagenfonds. Bei Sanierungen und Reparaturen am Haus wird dieses angesparte Geld verwendet. Ist kein Geld angespart, kann bei großen Sanierungen eine Sonderumlage von allen Eigentümer verlangt werden.
Übrigens: Der Rücklagenfond darf bei Verkauf der Wohnung nicht ausbezahlt werden. Der Fondanteil geht entschädigungslos auf den Käufer über.
5. Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
Auch die 3 letzten Protokolle der Eigentümerversammlung sollte man einsehen. Hier erfahren Sie Details der geplanten und bereits durchgeführten Reparaturen und Renovierungen am Haus. Auch der Zusammenhalt der Hausgemeinschaft ist in einem Protokoll erkennbar. Sind Sonderumlagen geplant?
Wurden säumige Hausgeldnachzahlungen auf die übrigen Eigentümer umgelegt?
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6. Die Teilungserklärung
Nur zur Erklärung möchte ich hier noch kurz auf die Teilungserklärung eingehen.
Die Teilungserklärung regelt den Eigentumsanteil und das Zusammenleben im Hause. Sie wird von einem Notar unterschrieben und ist nach gesetzlichen Bestimmungen entworfen worden. Lassen Sie sich vor der Beurkundung die Teilungserklärungen aushändigen. Nur ein Paar Hinweise worauf bei einer Teilungserklärung zu achten ist.
Der Miteigentumsanteil wird nach der Größe der Wohnung und den Nebenräumen errechnet. Je größer dieser Anteil, desto mehr an Nebenkosten sind zu tragen. In der Teilungserklärung werden u.a.
- Stimmrecht,
- Versicherungen,
- Verwalterwahl,
- Hausordnung,
- Nutzungsrechte
- Sondereigentum geregelt.
Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet ?
Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf ?
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