Vorgeschichte
Die Idee einen Resthof, einen Kotten, ein Heuerhaus oder sogar einen ganzen Bauernhof zu kaufen und vor allem zu beleben, schlummerte schon einige Jahre in unseren Köpfen. Das allsamstägliche Gestöber in den regionalen Immobilienannoncen inklusive stundenlanger Träumereien war schon zur geliebten Routine geworden.
Aus beruflicher Sicht war an einen Kauf zu diesem Zeitpunkt gar nicht zu denken. Das ständige Umziehen wäre nie mit der Idee, einen mehr oder minder renovierungsbedürftigen Resthof zu übernehmen, vereinbar gewesen.
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Nachdem sich aber eine feste berufliche Perspektive ergab, wurden die Zeitungs- und Internetrecherchen anders. Die Träumereien wurden eher Kalkül, das Ausmalen was aus einem solchen Hof gemacht werden könnte wich der Frage: Was ist eigentlich finanzierbar und wie wird ein Leben auf so einem Hof tatsächlich aussehen?
Bevor wir uns jedoch zu eingehend mit diesen bohrenden, störenden Fragen beschäftigen konnten, haben wir auf der Basis der jahrelangen Übung im Suchen und Finden von Resthöfen sehr schnell ein passendes Objekt gefunden, dass den meisten Ansprüchen an Zustand, Größe und vor allem auch an die Lage genügte: Mit kleinen Kindern wird man im Außenbereich sehr schnell Taxifahrer, wenn man zu weit vom Ort entfernt lebt, und die tägliche Fahrt zur Arbeit sollte auch keine Fernreise werden.
Dieser Hof lag auf Sichtweite zum Ort, gehörte aber doch zum Außenbereich. Vom ersten Eindruck auf der Landkarte optimal. Also Kind und Kegel eingepackt und auf zum Besichtigungstermin.
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Die Besichtigung
Bei der ersten Besichtigung haben wir uns sofort in das herrliche Anwesen verliebt. Es handelte sich um einen typischen Vierseithof mit zwei Hektar Wald, Weide und Hoffläche.
Das Haupthaus im Stil eines Herrenhauses hatte eine Grundfläche von etwa 30 m Länge und 13 m Tiefe. Es war wie früher üblich in Wohnhaus und Nutzdiele mit Heuboden gegliedert. Der Wohnteil war mit einem riesigen Seitengiebel in Südrichtung verziert und mit altem Eichenbestand halb verdeckt.
Die Diele mit ehemaligen Kuhställen wurde durch drei Pferdeställe mit der großen Scheune verbunden, die die Südseite des Innenhofs begrenzte. Daneben das Einfahrtstor und als Ostbegrenzung des Hofs die alte Wagenremise, wo früher Heuwagen und anderes Gerät untergebracht wurden. Die Nordseite des Innenhofs wurde durch den alten Schweinestall begrenzt, der mit einer schmalen Durchfahrt wieder zur Diele abschloss.
Sämtliche Giebel waren herrlich verziert mit den regionaltypischen Rautenmustern und Eulenlöchern in Herzform und waren teilweise mit Spruchbalken versehen.
Die arrondierten Flächen waren teilweise mit Wald und Gebüschen bewachsen, aber auch als Grünland mit Schafen und Gänsen genutzt.
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Der Zustand des Haupthauses war gut, der der Nebengebäude teilweise eher bedenklich. Wir haben aber schon wesentlich schlechtere Substanz besichtigt und ließen uns nicht abschrecken. Nach weiteren Besichtigungen und Verhandlungen mit dem Vorbesitzer war es nach wenigen Wochen soweit: Frei nach dem Motto, der erste Eindruck ist der richtige: Der Hof sollte unser werden.
Der Kauf
Nach der Entscheidung für diesen Hof musste nun zunächst die Finanzierung auf die Beine gestellt werden. Zunächst erstellten wir ein Exposé mit Außenansichten aller Gebäude, Lageplänen, Informationen zur Innenausstattung und technischen Ausrüstung sowie Aussagen zum Zustand der Anlage. Zusätzlich lag ein Wertgutachten aus den achtziger Jahren vor.
Auf dieser Grundlage wurden mehrere Direktbanken angeschrieben. Mit etwa 0,03-0,05 % günstigerem Zinssatz im Vergleich zu Filialbanken kann ein Kredit bei diesen Banken schnell zu einer monatlichen Minderbelastung von 50,- € führen.
Dann aber der große Schreck! Die gleichlautende Antwort aller Direktbanken trotz Eigenkapitals in Höhe von ca. 35%: Liebhaberobjekte im ländlichen Raum werden nicht finanziert.
Nun kannten wir zwar den offiziellen Titel unseres Anwesens, bezahlen konnten wir es so aber nicht.
Erst der Gang zur ortsansässigen Filialbank führte zum Erfolg. Das persönliche Gespräch mit entsprechend gut vorbereiteten Haushaltsüberschussberechnungen und die Möglichkeit für den Bankmitarbeiter das Objekt zu besichtigen sowie örtliche Kenntnisse abzufragen, gaben den Ausschlag für die Kreditzusage.
Letztendlich entstand dann eine übliche Finanzierung wie bei allen jungen Familien, die ein Eigenheim erwerben mit einem Kreditbestandteil KfW Wohneigentumsförderung und einem Teil über eine Landesbank.
Die Eigenheimzulage (in der für die Jahre 2004, 2005 und 2006 gültigen Version – gleiche Höhe bei Alt- und Neubauten, 1.250,- € Grundbetrag zzgl. 800,- € je Kind) wurde anstandslos gewährt.
Die notarielle Beurkundung war eine gut vorbereitete Formsache, die aber vom Notar, der das Anwesen kannte, mit einem abschließenden Cognac gekrönt wurde.
Nun stand dem Einzug nichts mehr im Wege.
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Der Einzug
Nach den sehr straff organisierten Kauf- und Vertragsverhandlungen fieberten wir mehrere Monate dem vereinbarten Einzugstermin entgegen. Wir konnten zwar bereits einen kleinen Gartenteil und die Wagenremise nutzen, aber Wohnhaus, Diele, Scheune und ehemaliger Schweinestall waren für uns Tabu.
Während der Termin des Einzugs immer näher rückte wurde uns etwas mulmig, da sich die Vorbesitzer unserer Ansicht nach etwas zu viel Zeit ließen, ihre Dinge auf dem Hof zu ordnen. Bei einer Nutzfläche von über 1000m² hatte sich ein beträchtlicher Berg von Möbeln, Materialien, Fahrzeugen, Fässern und sonstigem Undefinierbarem angesammelt. Langsam wurde uns klar, dass dieses Chaos nie und nimmer bis zu unserem Einzug geräumt sein würde. Dadurch litt das vorher sehr positive Verhältnis zwischen den Vorbesitzern und uns beträchtlich.
Nun, trotz der Probleme beim Auszug der Vorbesitzer und anschließender zweier Jahre reinen Aufräumens ist uns der Hof dadurch eher mehr ans Herz gewachsen, als wenn alles problemlos gelaufen wäre.
Ein solches Anwesen fordert einen immer wieder heraus. Nach jedem stärkeren Sturm, bei jedem stärkeren Regenguss ist ein Rundgang erforderlich, um Dachziegeln nachzudecken, Regenrinnen zu flicken, Zisternen zu kontrollieren oder umgestürzte Bäume von der Straße zu räumen. Im Sommer ist jede freie Minute dem Rasenmäher gewidmet und im Herbst wird man von Birnen, Äpfeln und Pflaumen erschlagen. Das Laub-Rechen überlässt man am Besten den Regenwürmern, sonst wird das beschauliche Landleben schnell hektischer als das Großstadtleben.
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Als erstes lernt man auf solch einem Hof das Laufen. Die täglich zurückzulegenden Entfernungen summieren sich auf beträchtliche Strecken. Hat man beispielsweise den Hammer vergessen, läuft man eben 100m mehr. Und bis man die Abfalltonne an die Kreuzung gebracht hat ist inklusive nachbarschaftlichem Gespräch schnell mal eine halbe Stunde verschwunden.
Die Verantwortung für ein solches Anwesen zu übernehmen, wenn man vorher in Mietwohnungen oder einem kleinen Einfamilienhaus gelebt hat, war eine enorme Herausforderung. Früher gab es einen Zaun und direkte Nachbarn, man konnte allen mit einem Blick überschauen. Heute telefoniert man sich die Finger wund, um herauszubekommen wer den Sperrmüll auf dem Grundstück hinterlassen hat – was man natürlich erst sieht, wenn im Herbst das Laub von den Bäumen fällt. Vorher bekommt man gar nicht mit, dass überhaupt jemand auf dem Grundstück war. Man spricht mit besorgten Müttern, deren Kinder sich im Wald Grund verletzt haben, obwohl nie gefragt wurde, ob die denn da ein Baumhaus errichten durften. Aber all diese Dinge werden Tag für Tag ausgeglichen, wenn man aus dem Fenster schaut: Auf Felder oder in den eigenen Wald blickt, die Hühner scharren im Vorgarten, der die Größe von drei Reihenhausgärten hat, ein Fasanenhahn an der Haustür vorbeiläuft, die Kinder auch an Regentagen ohne weiteres in der Diele Bobbycar fahren oder im Stall im Heu toben können. Da ist auch ein trister, verregneter November ein Monat, der Abwechslung und Neues bringt. Dann kommt die Weihnachtszeit, die ganze Großfamilie rückt an – und jeder hat Platz. Es gibt kein Problem mit 20 Leuten zu Essen und zu Feiern.
Die Möglichkeiten, die solch ein Anwesen birgt, sind nahezu unbegrenzt. Jeden Tag ergeben sich neue Ideen, Lösungen und Wege, die das Leben bereichern. So haben wir uns das vorgestellt und wir würden es jederzeit wieder wagen.
Tipps zum Kauf eines Bauernhofs
Unerlässlich sind einige Vorarbeiten:
Vor der ersten Besichtigung sollte man folgende Dinge schon getan haben:
- Landkreis anrufen und Auskünfte über die Abwasserentsorgung etc. erfragen, eine nicht mehr genehmigte Klärgrube kostet schnell 10.000,- €
- Bürgermeister anrufen und nach der Hofgeschichte fragen, wieso wurde der Hof verkauft, wie/wer waren die Voreigentümer
- Was ist auf Nachbarschaft angesiedelt? Bodenabbau, Autobahnneubau, Umgehungsstraßen geplant?
Bei der Besichtigung muss auf so viele Dinge geachtet werden, dass man am sichersten mit mehreren Leuten und einem Gutachter zum Termin geht. Man selbst lässt sich sehr vom Verkäufer einnehmen, so dass bei der Größe eines solchen Anwesens schnell der Überblick verloren geht. In unserem Fall über 300m² Wohnfläche mit 12 Zimmern plus Bäder, sechs Gebäude etc. Da lässt die Konzentration nach einer Weile nach und man muss wieder und wieder fragen, hinfahren und ist nachher doch nicht sicher, ob alles richtig beurteilt und vor allem in den Folgekosten kalkuliert wurde. Auch die vor der Besichtigung zu erledigenden Fragen übernimmt ein Gutachter schnell und kompetent.
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Neues Forum für Fragen: Immobilien-Forum
Hier finden Sie folgende Informationen rund um den Immobilienkauf:
Ein Fachartikel zum Thema: Was ist mein Haus wert? von Architekt Frels aus Oldenburg
Ein Pressebericht zum Thema: Schimmel beim Hauskauf
Ein Bericht, über einen Gutachter: Wer berät einen Käufer beim Hauskauf?
Informationen zum Thema Energieberatung
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