(Artikel ohne Gewähr)
Was bedeutet Erbpacht oder Erbbaurecht genau? Die Erbpacht oder das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztest Recht auf einem fremdem Stück Land eine Immobilie zu besitzen. Es wird eine einmalige oder monatliche Zahlung für die Erbpacht vereinbart, die je nach Vertrag auch über die Jahre angepasst werden kann. Das Erbbau-Recht kann veräußert oder auch vererbt werden und wird im Grundbuch eingetragen und kann beliehen werden. Zu beachten ist, was der Erbpachtvertrag nach dem Ende der Laufzeit regelt (i.d.R. nach 60 bis 99 Jahren).
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Ein Beispiel:
Ich möchte ein Haus für meine Familie bauen. Ich arbeite in einer Stadt, in der Bauland sehr teuer ist. Nachdem ich meine Hausplanung mit dem Architekten durchgegangen bin und einen Blick auf den Kostenvoranschlag geworfen habe, ist klar, dass nicht mehr genug Geld für das Grundstück übrig ist.
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Das heißt aber nicht, dass nun nichts aus dem Bau wird.
Die Stadt, in der ich bauen möchte, besitzt größere Grundstücke. Sie liegen relativ zentral und gut angebunden in der Nähe meines Arbeitsplatzes. Aufgrund dieser Lage möchte die Stadt diese Grundstücke nicht verkaufen. Man will nicht, dass Großinvestoren Hochhäuser bzw. Vergnügungsparks etc. dort bauen. Ein brachliegendes Grundstück möchte die Stadt aber auch nicht: Es ist nicht schön mitten in der Stadt und es kostet Geld in der Unterhaltung.
Die Stadt bietet diese Grundstücke potentiellen Bauherren zur Erbpacht an. Für die Stadt bedeutet dies, sie verkauft nicht. Und nach Ablauf der Pachtzeit, die zwischen 50 und 99 Jahren liegen kann, bekommt sie ihre Grundstücke zurück. Während dieser Zeit erhält sie den Pachtzins in Höhe von jährlich 3-5% des Grundstückswerts vom Bauherren (Erbbauberechtigter).
Die folgende Modellrechnung zeigt, die Erbpacht hilft vor allem Bauherren mit schmalem Budget.
Finanzierung ohne Erbpacht:
Grundstückspreis: 400m² 250,- €/m² 100.000,- €
Grunderwerbssteuer: 3,5 % 3.500,- €
Makler: ca. 5 % 5.000,- €
Hausbau: 250.000,- €
Summe: 358.500,- €
Annahme: Bauzins ca. 5 %, Tilgung 1 % Monatlich: 1.800,- €
Finanzierung mit Erbpacht:
Grundstückswert 100.000,- €
Pachtzins jährlich: 3 % 3.000,- €
Hausbau: 250.000,- €
Annahme: Bauzins ca. 5 %, Tilgung 1 % Monatlich: 1.200,- €+ Erbpacht 250,- = 1.450,-
In diesem Fall spart man also rund 350,- € im Monat.
Im Gegenzug muss der Bauherr jedoch auf das Eigentum verzichten. Das Erbbaurecht wird aber wie ein Grundstück im Grundbuch eingetragen und kann verkauft und vererbt werden – daher auch der Name. Am Ende der vereinbarten Pachtzeit fällt das Grundstück an den Eigentümer zurück. Das Gebäude muss ebenfalls übergeben werden. Dafür wird der Gebäudewert ermittelt und dem Erbbauberechtigten vergütet.
Außer Städten und Gemeinden bieten auch Stiftungen oder Kirchen Grundstücke zur Erbpacht an.
Kauf und Bewertung von Immobilien mit Erbpacht / Erbbaurecht:
Da bei der Verkehrswertermittlung für eine Immobilie mit Erbpacht nur die Immobilie und die Restnutzungsdauer des Rechtes (es gibt erhebliche vertragliche Unterschiede!) bewertet werden, kann man diese Immobilien nicht mit Immobilien auf reiner Kaufbasis vergleichen! Hier ist eine Beratung durch einen Immobiliengutachter auf jeden Fall zu empfehlen!
Gutachter für die Bewertung von Erbpacht-Grundstücken finden Sie hier: Der Hausinspektor
Hier finden Sie folgende Informationen rund um den Immobilienkauf:
Ein Fachartikel zum Thema: Was ist mein Haus wert? von Architekt Frels aus Oldenburg
Ein Pressebericht zum Thema: Schimmel beim Hauskauf
Ein Bericht, über einen Gutachter: Wer berät einen Käufer beim Hauskauf?
Informationen zum Thema Energieberatung
Bücher und DVDs rund um den Immobilienkauf
Fragen und Antworten zum Mietkauf