Hilfe beim Hauskauf - Schimmel

Wenn im Haus der Schimmel wächst. Was tun?

Artikel von Architekt Dipl. Ing. Stefan Frels (Mitglied im Gutachternetzwerk von www.der-Hausinspektor.de)

Beim Anblick von Schimmel auf Lebensmitteln kommen normalerweise keine Zweifel auf: er ist gesundheitsschädlich und möglichst schnell zu entsorgen.

Der Schimmelbefall an Innenwänden von Wohngebäuden wird häufig anders eingeschätzt. Er wird nicht wie Lebensmittel entsorgt, sondern häufig übergestrichen oder verkleidet, bestenfalls vorher abgebürstet oder abgewaschen.

Beratung vor dem Hauskauf: Immobiliengutachter (Link-Tipp)

Es ergibt sich also für den möglichen Hauskäufer zum einen die Schwierigkeit, einen vorhandenen Schimmelpilzbefall zu entdecken und zum anderen, das damit verbundene Gefährdungspotential sachgerecht einzuschätzen. Kann über den vorgefundenen Befall eher hinweggesehen werden oder sollte man im Zweifel vom Kauf dieser Immobilie Abstand nehmen? Welche Sanierungsaufwendungen sind notwendig und wie hoch sind die Kosten? Dies sind Fragen, die den möglichen Hauskäufer sehr schnell überfordern.

Schimmel kann Krankheiten auslösen

Schimmelpilze im Innenraum stellen ein hygienisches Problem dar, dessen gesundheitliche Bedeutung nicht sicher eingeschätzt werden kann. Nach den vorherrschenden Informationen aus der Fachliteratur kann von Folgendem ausgegangen werden: Der Kontakt mit Sporen und Stoffwechselprodukte von Schimmelpilzen kann allergische Reaktionen und Infektionen auslösen, insbesondere bei Menschen mit schwachem Immunsystem z.B. ältere Menschen, Kranke oder Kleinkinder. Die Symptome sind unterschiedlich: Asthma, Husten, Kopfschmerzen, Müdigkeit, Hals- Nasen- oder Bindehautreizung. Zudem können Schimmelpilzallergien bei der Allergietestung oft nicht festgestellt werden, so dass ein Zusammenhang zwischen Erkrankung und dem häuslichen Umfeld nicht immer festgestellt wird. Zu beachten ist außerdem, dass Schimmelpilzbefall immer mit erhöhtem Bakterien- und Milbenvorkommen verbunden ist; ein zusätzliches Allergiepotenzial!

Grundsätzlich ist festzustellen: Schimmelpilzwachstum im Innenraum ist immer zu beseitigen. Ein Abbürsten entfernt nur die keimenden Sporen, die bei unveränderten Bedingungen schnell wieder wachsen. Ein Desinfizieren mit den im Handel erhältlichen Mitteln, tötet zwar den Schimmelpilz oberflächlich ab, jedoch können die im Hausstaub befindlichen Sporen weiterhin Allergien auslösen.

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Die Suche nach der Ursache

Der entscheidende Auslöser für das Keimen der Schimmelpilzsporen ist Feuchtigkeit. Die Gründe für zu hohe Feuchtigkeitswerte sind vielfältig und erfordern in der Regel eine hohe Sachkenntnis und intensive Untersuchungen. Die Ursachenermittlung für Schimmelpilzwachstum sollte deshalb unbedingt durch einen Sachverständigen erfolgen.

Grundsätzlich befindet sich Wasser entweder im Bauteil oder an dessen Oberfläche. Im Bauteil befindet sich Wasser wenn z. B. durch Schäden an der Außenhaut von außen Wasser eindringen kann. Sehr häufig befindet sich Feuchtigkeit auch in den Sockelbereichen von Innenwänden. Hierbei handelt es sich meistens um kapillar aufsteigende Feuchtigkeit, die über die Bodenplatte nach oben steigt. Aber auch ein verdeckter Bruch einer Wasserleitung kann eine Ursache sein.

Sofern es sich um Kondensfeuchtigkeit an der Oberfläche der Wandinnenseite befindet, gibt es zwei grundlegende Ursachen, die in der Regel miteinander im Zusammenhang stehen:

1. Die Raumluftfeuchte ist zu hoch, meistens durch falsches Lüftungs- und Heizverhalten

2. Die Oberflächentemperatur des Bauteils ist zu gering, aufgrund unzureichender Wärmedämmung

Zur Ursachenerforschung können auch Materialproben entnommen werden, um diese von einem Fachlabor untersuchen zu lassen. Art und Gattung der gefundenen Pilze lassen Rückschlüsse über das gesundheitliche Gefahrenpotential und die Schadensursache ziehen. Durch den Einsatz von Wärmebildkameras können Leckagen und Wärmebrücken erkannt werden, die das Schimmelpilzwachstum verursachen oder zu mindest begünstigen können.

Verdeckter Schimmel

Ein besonderes Risiko beim Hauskauf stellen Schimmelpilze dar, die nicht oder noch nicht sichtbar sind. Undichtigkeiten im Dachbereich oder unsachgemäß ausgeführte Innendämmung verbergen oft Schimmelpilzpotentiale ungeahnten Ausmaßes. Ganz besonders negativ treten dabei die gut gemeinte Wärmedämmtapete im Schlafzimmer oder Styroporplatten unter der Raumdecke hervor. Gerade hier ist die Existenz von Schimmelpilzwachstum sehr wahrscheinlich, da die Dämmschicht die Oberflächentemperatur des Bauteils reduziert und sich damit gleichzeitig die relative Oberflächenfeuchtigkeit sich erhöht; eine ideale Lebensgrundlage für das Wachstum der Schimmelpilze!

Um festzustellen, ob mit verdecktem Schimmelpilzwachstum zu rechnen ist, können Raumluftproben und anschließende Laboruntersuchungen aufschlussreiche Informationen geben.

Wie kann der Schimmelpilz beseitigt werden

Eine qualifizierte Sanierung setzt in der Regel eine Bauwerksdiagnostik voraus, in der nicht nur das Sanierungskonzept erarbeitet wird, sondern insbesondere auch die Schadensursachen ermittelt werden. Probleme treten in der Regel auf, wenn ungeeignete Sanierungsverfahren angewendet werden oder wenn geeignete Sanierungsverfahren unsachgemäß eingesetzt werden. Insbesondere müssen sie die Gefahren und die vorgeschriebenen Schutzmaßnahmen bekannt sein. Durch falsch durchgeführte Sanierungen kann der Schaden schnell vergrößert werden anstatt ihn zu beseitigen.

Vorbeugung gegen Schimmelpilzwachstum

Das beste Mittel gegen Schimmelpilzbefall ist die Vorbeugung. Um ein Haus frei von Schimmelpilzwachstum zu halten, müssen fachgerechte bauliche Sanierungsmaßnahmen und vernünftiges Raumnutzerverhalten zusammenwirken.

Zu hohe Luftfeuchtigkeit an den an den Innenseiten der Außenwände kann verhindert werden, in dem zunächst der Dämmstandard der Außenwand verbessert wird. Ein ausreichender Wärmeschutz ist nicht nur erforderlich um Heizenergie zu sparen, sondern vor allem auch um normale hygienische Raumverhältnisse zu schaffen.

Um einen ausreichenden Schutz gegen Schlagregen und eine nachträgliche Abdichtung gegen aufsteigende Bodenfeuchte herzustellen, können unterschiedliche Verfahren angewendet werden, die individuell auf die besonderen Gegebenheiten des Gebäudes und der Schadensursache abzustimmen sind.

Sind nach dem Hauskauf umfangreiche Sanierungsarbeiten geplant, sollten Materialien mit guter Feuchteaufnahmefähigkeit eingesetzt werden. Hier können anstelle von Tapeten diffusionsoffene Kalk- und Silikatfarben die sogenannte „sorptive" Wirkung der verputzten Wände fördern. Sie tragen zur Abpufferung von Feuchtigkeitsspitzen bei, die sonst zu einem Tauwasserausfall führen könnten. In Räumen mit hoher Luftfeuchtigkeit sollten Gipsbaustoffe und diffusionsdichte Latexfarben möglichst vermieden werden.

Im Rahmen von baulichen Sanierungsarbeiten ist häufig die Verwendung von Calzium-Silkat-Platten zu empfehlen, da sie durch ihre bauphysikalischen Eigenschaften die Schimmelpilzgefahr stark reduzieren. Sie kommen insbesondere nach dem Einbau von neuen Fenstern in den anfälligen Bereichen der Fensterleibungen zum Einsatz. Auch großflächige Innendämmungen können mit diesem Material ausgeführt werden, aber auch hier kann eine nicht fachgerechte Ausführung großen Schaden anrichten.

Der Nutzer kann durch sein Verhalten dazu beitragen, dass Schimmelpilze im Haus keine günstigen Wachstumsbedingungen finden. Durch richtiges Lüften und Heizen kann die Raumluftfeuchtigkeit begrenzt werden. Im Rahmen einer umfassenden Altbausanierung sollte über den Einbau einer Be- und Entlüftungsanlage nachgedacht werden. Sie kann durch einen kontrollierten Luftaustausch die Raumluftfeuchtigkeit automatisch regulieren und somit die Schimmelpilzgefahr durch falsches Nutzerverhalten ausschließen.

Eine umfassende Beratung ist wichtig !

Die Besichtigung eines zum Kauf anstehenden Hauses sollte sorgfältig durchgeführt werden, da unerwartete Sanierungskosten nach dem Einzug häufig nicht mehr zu tragen sind. Bei Schimmelpilzbefall sind die Ursachen und erforderlichen Sanierungskosten ermitteln. Zudem sollte vor dem Hauskauf über Möglichkeiten informiert werden wie zukünftiger Schimmelpilzbefall verhindert werden kann. Eine baufachliche Hauskaufberatung bietet wichtige Informationen und ist oft die ausschlaggebende Entscheidungsgrundlage für oder gegen den Kauf einer Immobilie.

Verfasser

Der Autor dieses Beitrages, Dipl. Ing. Stefan Frels, hat als Gutachter des „Hausinspektors" langjährige Erfahrungen im Bereich der Hauskaufberatung. Der Architekt ist Sachverständiger für Immobilienwertermittlung (TÜV) und Gebäude-energieberater mit Bafa-Zertifikat. Zu seinen weiteren Tätigkeitsschwerpunkten zählen Neu- und Umbauplanungen und vor allem die Betreuung von energetischen Altbausanierungen.

„Der Hausinspektor" ist ein bundesweites Netz von Bausachverständigen, die sich zur Aufgabe gemacht haben auf dem Immobilienmarkt die Interessen der Käuferseite zu vertreten. Nähere Informationen unter www.der-hausinspektor.de