Beratung beim Hauskauf

Artikel von Architekt Dipl. Ing. Stefan Frels (Mitglied im Gutachternetzwerk von www.der-Hausinspektor.de)

Übereilte Entscheidungen beim Hauskauf können teuer werden

Viele Hauskaufinteressierte stehen vor der größten Investition ihres Lebens. Sie haben ein Haus gefunden, das ihren Wünschen entspricht, sind jedoch verunsichert, ob der äußere Schein der Immobilie nicht trügt. Dem Hauskäufer fehlt ein kompetenter Berater, der sie beim Hauskauf unterstützt. Eine kompetente Hauskaufberatung hilft bei der Kaufentscheidung und kann den Käufer vor einem folgenschweren Fehlgriff bewahren.

Welche Leistungen sollte eine Hauskaufberatung bieten?

Untersuchung der Bausubstanz

Feuchtigkeit verursacht einen Großteil von Bauschäden an Gebäuden. Sie ist häufig sehr schwer zu erkennen. Das böse Erwachen gibt es nach dem Hauskauf. In der Regel ist dann zwar eine fachgerechte Schadensbeseitigung möglich, aber die Kosten hierfür werden sehr häufig nicht eingeplant sind. Die Objektbegehung umfasst eine baufachliche Untersuchung des Innen- und Außenbereiches des Gebäudes. Es werden Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt, insbesondere an Außenwänden, Kellergrundmauern und Dachkonstruktionen. So können dabei unter Umständen versteckte Leckagen aufgespürt werden. Es wird die Bausubstanz auf Anhaltspunkte für die Existenz von Schädlingsbefall untersucht. Der Hauskaufberater stellt zudem fest, ob zusätzliche technische Auswertungen wie z.B. Infrarot-Wärmemessungen, Schimmelpilzanalysen sinnvoll sind. Genaue Analysen können ans Tageslicht bringen, ob gesundheitsschädliche Stoffe, zum Beispiel Holzschutzmittel, verwendet wurden.

Energieberatung

Darüber hinaus ist auch der energetische Zustand des Gebäudes zu bewerten. Gerade bei den zu erwartenden Energiepreissteigerungen ist es wichtig zu wissen, welche Energie einsparenden Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Der Hauskaufberater gibt hier detaillierte, praxisgerechte Sanierungsvorschläge. In diesem Zusammenhang sollte der Hauskaufberater seinen Kunden auch über die aktuell möglichen staatlichen Zuschüsse informieren können. Hier stehen insbesondere die attraktiven Kredite der Kfw-Bank im Vordergrund.

Ermittlung aller Kosten

Der Hauskaufinteressierte muss wissen, wie viel er über den Kaufpreis hinaus an tatsächlichen Kosten sofort und auch mittelfristig zu erwarten hat.

Um seinen Kunden eine wichtige Entscheidungsgrundlage für den Hauskauf zu bieten, kann der altbauerfahrene Hauskaufberater einen groben Kostenüberschlag über die erforderlichen Sanierungskosten ermitteln. Hierbei sind zum einen die Sanierungskosten für die Substanz- und Werterhaltung zu berücksichtigen und zum anderen auch sinnvolle bauliche Energieeinsparmaßnahmen zu erfassen. Auch der finanzielle Aufwand für die gewünschten Umbaumaßnahmen ist ein wichtiges Entscheidungskriterium. Hierbei sind alle konstruktiven, funktionalen und gestalterischen Gesichtspunkte einer Altbausanierung zu betrachten.

Beim Immobilienkauf fallen zudem noch weitere nicht zu unterschätzende Nebenkosten an, z.B.- Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Finanzierungskosten. Diese Nebenkosten verteuern den Hauskauf um bis zu 10 % oder mehr.

Baurechtliche Gesichtspunkte beim Hauskauf

Zur Haukaufberatung gehört zudem die Untersuchung aller baurechtlichen Zusammenhänge zum Immobilienerwerb, das heißt konkret: Sind alle baulichen Anlagen auf dem Grundstück genehmigt? Sind evtl. Eintragungen im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis eingetragen, die die Nutzbarkeit des Grundstückes einschränken und den Wert der Immobilie reduzieren könnten? Welche Vorgaben hat der Bebauungsplan festgelegt? Ist der geplante Anbau überhaupt zulässig? Der mögliche Hauskäufer bekommt durch den beratenden Fachmann hierdurch vorab schon wertvolle Hinweise über die zukünftigen Gestaltungsmöglichkeiten der Immobilie.

Prüfung und Bewertung des Verkaufspreises

Der Hauskaufberater muss in der Lage sein den Verkehrswert der Immobilie einzuschätzen und somit dem Kunden über die Angemessenheit des angebotenen Verkaufspreises zu unterrichten. Sehr häufig schätzt die Verkäuferseite den Wert der Immobilie zu hoch ein. Hier kann der Hauskaufberater durch seine guten örtlichen Marktkenntnisse und seine praktischen Erfahrungen im Bereich Verkehrswertermittlung den Kunden eine wertvolle Hilfe geben.

Kaufpreisverhandlung

Sollte auf Grundlage der Beratungsergebnisse das Kaufinteresse weiterhin bestehen, kann die Hauskaufberatung bei Bedarf auch die Übernahme der Kaufpreisverhandlung mit einschließen. Der Kaufinteressent fühlt sich in dieser Angelegenheit häufig überfordert, weil er nicht über das notwendige Fachwissen verfügt. Der Hauskaufberater kann auf sachlich argumentativer Basis Kaufverhandlungen mit der Verkäuferseite durchführen um einen zu hohen Kaufpreis auf eine angemessene Höhe zu bringen. Hierbei öffnet sich für den Käufer sehr häufig ein ungeahntes Einsparpotential.

Betreuung bis zum Notarvertrag

Kommt es zu einer Einigung zwischen den Parteien, steht der Gutachter dem Kunden bis zum Notartermin für Fragen zur Verfügung. Dabei wird u.a. der Notarvertragsentwurf auf inhaltliche Übereinstimmungen mit den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie übergeprüft. Bei komplizierten rechtlichen Sachverhalten empfiehlt der Hauskaufberater eine rechtliche Untersuchung des Vertrages durch einen unabhängigen Rechtsberater vermitteln.

Fazit

Beim Hauskauf sollte man sich nicht unter Druck setzen lassen. Hier ist Ruhe und Besonnenheit das wichtigste Verhaltenskriterium. In ein schönes, altes Haus kann man sich sehr schnell verlieben. Diese erste Euphorie kann gefährlich sein. Sie kann dazu führen, dass gravierende Mängel leicht übersehen oder sogar verdrängt werden. Der Hauskaufberater versucht diese Euphorie auf ein vernünftiges Maß zu reduzieren und dem Kunden vor allem die objektiven Merkmale der Immobilie zu vermitteln.

Wichtig:

Einen nicht getätigten Hauskauf bereut man nur kurz, ein unbedacht gekauftes Haus ein ganzes Leben.

Der Autor dieses Beitrages, Dipl. Ing. Stefan Frels, hat als Gutachter des „Hausinspektors" langjährige Erfahrungen im bereich der Hauskaufberatung. Der Architekt ist Sachverständiger für Immobilienwertermittlung (TÜV) und Gebäude-energieberater mit Bafa-Zertifikat. Zu seinen weiteren Tätigkeitsschwerpunkten zählen Neu- und Umbauplanungen und vor allem die Betreuung von energetischen Altbausanierungen.

„Der Hausinspektor" ist ein bundesweites Netz von Bausachverständigen, die sich zur Aufgabe gemacht haben auf dem Immobilienmarkt die Interessen der Käuferseite zu vertreten. Nähere Informationen unter www.der-hausinspektor.de