Lexikon W
Immobilien-Lexikon: W wie Wertermittlung, Wertgutachten, Wohnflächenberechnung
Werbungskosten
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind bestimmte Aufwendungen (z. B. Darlehenszinsen, Damnum, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten) steuerlich abzugsfähige Werbungskosten.
Wertermittlung
Die Wertermittlung dient der Ermittlung des Verkehrswertes, der häufig die Grundlage für den Kaufpreis eines Hauses bildet, und der Ermittlung des Beleihungswertes. Unter Beleihungswert wird der dauerhafte Wert (nicht zu verwechseln mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten) verstanden. Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff des Hypothekenkredites und dient der Ermittlung der Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung durch die Bank und ist damit Teil der Kreditentscheidung.
Während der Verkehrswert im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt wird, werden bei der Beleihungswertermittlung die dauerhaften Eigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge zugrunde gelegt, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll. Der Beleihungswert liegt daher häufig niedriger als der Verkehrswert.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert, der sich aus Boden- und Gebäudewert zusammensetzt, ermittelt. Bei der Ermittlung des Gebäudewertes wird ein gewisser Sicherheitsabschlag zu den jeweils aktuellen Herstellungskosten in Ansatz gebracht.
Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf Basis des Sach- und Ertragswertes bestimmt, wobei der Ertragswert im Vordergrund steht. Der Ertragswert orientiert sich an den auf Dauer erzielbaren Mieteinnahmen.
Immobiliengutachter für den Hauskauf
Wertgutachten Schätzung
Wohnfläche
Für die Bewertung von Wohngebäuden ist die Wohnfläche wichtig. Die Wohnflächenberechnung gehört deshalb zu den Unterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens benötigt
Wohnflächenberechnung
Gemessen werden die Abstände zwischen den ”nackten” Wänden - d.h. Scheuerleisten, Wandbekleidungen, Heizkörper, auch Öfen werden dabei ignoriert. Abgezogen werden lediglich Pfeiler im Raum sowie Schornsteine und andere Mauervorsprünge, wenn sie mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben (zum Beispiel: Schornsteinvorsprung 1,00 m x 0,12 m = 0,12 qm oder 0,60 m x 0,20 m = 0,12 qm). Hinzugerechnet werden aber Fenster- und Wandnischen, wenn sie mehr als 0,13 m tief sind, bzw. Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 Quadratmeter haben. Die Grundflächen der Türnischen sind nicht hinzuzurechnen. Voll anzurechnen sind Flächen dann, wenn die darüber liegende lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet, beispielsweise in Nischen von Dachschrägen. Diese 50-Prozent-Regel gilt auch für Wintergärten, die sich für gewöhnlich nicht heizen lassen. Nicht als Wohnfläche berechnet werden Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.
Sonderfälle sind Balkone, Loggien und Dachgärten: Sie dürfen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden. Eine Terrasse kann bis maximal zur Hälfte in die Wohnfläche einbezogen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass sie ausreichend gegen Sicht von außen geschützt ist.
Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von
1. Zubehörräume; Als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlager), Garagen und ähnliche Räume;
2. Wirtschaftsräume; Als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume;
3. Räume, die den nach ihrer Nutzung zu stehenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen;
4. Geschäftsräume.
