Der Kauf einer gebrauchten oder neuen Immobilie ist für viele Interessenten eine wichtige, aber auch eine schwere Entscheidung. Sollte man lieber in eine gebrauchte Immobilien kaufen, bei der der Zustand, die Aufteilung, die Nachbarn und die Sonnenausrichtung erkennbar und vorhanden sind, oder ist es besser eine neue Immobilie, in der noch keiner vorher gewohnt hat, bei der die Ausstattung noch wählbar ist, zu kaufen.
Neubau Immobilien haben natürlich den grossen Vorteil, dass es meist noch möglich ist, sich die Ausstattung, die Aufteilung, die Lage im Haus und die Einrichtung nach seinen eigenen Ideen und Wünschen aussuchen zu können. Grundrisse können flexibel auf den Bedarf der Familie angepasst und gestaltet werden. Von den Kindern bekommt jeder endlich sein eigenes Zimmer und der Vater hat sein Bastelzimmer im Hobbyraum. Ob Parkett, Teppichboden oder Fliesen, auch dies ist in der frühen Bauphase noch wählbar.
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Kauf einer neuen Wohnung von einem Bauträger
Die bekannte und weit verbreitete Möglichkeit eine neue Immobilie zu erwerben, ist der Kauf bei einem seriösen und bekannten Bauträgerunternehmen.
Was bedeutet Bauträger?
Ein Unternehmer/n- dies muss kein Handwerksbetrieb oder Baubetrieb sein – erwirbt ein Baugrundstück und baut darauf eine Immobilie. Meist sind dies kleine oder mittelständige Wohnungsbauunternehmen oder grosse Wohnungsbaugesellschaften. Auch ein kleiner Maurerbetrieb kann ein Bauträger werden. Aber auch Banken, Versicherungen oder Privatleute können als Bauträger agieren. Hierzu ist es notwendig die Bauleistung an einen Handwerksbetrieb zu vergeben. Jedoch ist dieser Bauträger für die gesamte Bau-, Verkauf – und Finanzabwicklung verantwortlich und haftbar. Dieser ist immer der erste Ansprechpartner.
In der frühen Verkaufsphase hat der Bauträger noch nicht mit dem Bau begonnen. Es steht meist nur ein Exposé oder nur Baupläne vom Architekten zur Verfügung. Jedoch hat der Interessent meist noch alle Möglichkeiten sich die passende Wohnung auszusuchen oder sogar noch Umplanungen am Grundriss vor zunehmen.
Der Kauf vom Bauplan, Prospekt oder Exposé hat natürlich der grossen Nachteil. Sie kaufen die Katze im Sack. Also ist eine gründliche Prüfung des Exposés notwendig.
Was sollte in einem guten und aussagekräftigen Exposé stehen?
- der Name und die komplette Anschrift des Bauträgers, z.B. im Impressum
- der Name und Anschrift des Vertriebes,
- eine genaue Lagebezeichnung, wo befindet sich das Objekt,
- Lage des Objektes im Ort,
- wie viele Einheiten (Wohnungen oder Häuser) entstehen dort,
- eine oder besser mehrere Ansichten des Hauses (darauf ist zu achten, dass es sich häufig um eine schön gemalte Illustration handeln kann),
- Grundrisse mit Massstab und Nordpfeil. Besser bemaste Grundrisse,
- Plan der Lage der Wohnung im Haus,
- mindestens einige Ausstattungsmerkmale, besser eine komplette Baubeschreibung,
- Preisliste, inkl. m² Angabe, Preis, Garagenpreis, Gartengrösse, Kellerflächen.
Sollten wichtige Informationen fehlen, muss der Verkäufer diese zur Verfügung stellen.
Anhand dieser Unterlagen ist es möglich sich ein erstes Bild vom Objekt zu machen.
Die Beurteilung der Lage sollte vor Ort gemacht werden. Dies ist meist möglich, sofern dort keine Häuser mehr stehen.
Wie ist die Sonnenausrichtung? Wo sind Lärmquellen? Wo ist eine Schule? u.s.w.
Auch Befragungen von Nachbarn ist sehr hilfreich und fördert so manch wichtige und hilfreiche Information ans Tageslicht.
Die Banken finanzieren nur noch wenige kleine Bauträger, daher sollte immer nach dem Bau-, bzw. Einzugstermin gefragt werden. So ist es mittlerweile üblich, dass erst ab einer Abverkaufsrate von 50% mit dem Bau begonnen werden kann. Hier ist eine Absicherung notwenig, falls der Bauträger innerhalb einer vereinbarten Zeit die Abverkaufsrate nicht erreicht hat. In diesem Falle muss ein Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag eingebunden werden. Auch die Kostenfrage muss geklärt sein, wer die eventuelle Rückabwicklung bei Notar bezahlt.
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Der Kauf bei einem Bauträger birgt ein grosses Risiko!
Die Insolvenz oder Pleite des Bauträger während der Bauphase.
Im Kaufvertrag sind die Kauf- und Baumodalitäten genau geregelt. Die Gelder werden von der finanzierenden Bank zur Bank des Bauträger transferiert. Das heisst:
Es wird in der frühen Bauphase nach der Makler – und Bauträgerverordung bezahlt.
Diese sehen in der Regel 7 Raten zur Bezahlung der Immobilie vor.
Beispiel:
30 % nach Beginn der Erdarbeiten
33,6 % nach Rohbaufertigstellung, einschliesslich Zimmererarbeiten und Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
6,3 % für die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen,
7,0 % für den Fensterbau einschliesslich Verglasung,
9,1 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, für den Estrich, und die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
8,4 % nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
5,6 % nach vollständiger Fertigstellung einschliesslich Fassadenarbeiten
Was kann bei einer Insolvenz des Bauträgers passieren?
Das grosse Problem ist die Unterhaltung und Bezahlung von meist 2 Immobilien. Zum einen bewohnt man ja eine eigene oder gemietete Immobilie. Zum zweiten sind ab dem Zeitpunkt des Kaufes sämtliche Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Finanzierungskosten fällig. Wie bei Neubauimmobilien üblich, kommen die Raten für den Baufortschritt monatlich hinzu. Auch bei Einsatz von Eigenkapital reicht es später nicht mehr aus. Daher ist eine Doppelbelastung vorgegeben.
Sollte nun der Bauträger Probleme haben den Bau zum vereinbarten Zeitpunkt fertigzustellen, wird weiterhin Monat für Monat Geld an die Bank und an den Vermieter bezahlt. Eine Klausel im Kaufvertrag, die besagt, dass bei einem späteren Bezugstermin der Verkäufer, an den Käufer, Zinsen oder die Miete bezahlt werden muss, bringt herzlich wenig, da der Bauträger eh schon Liquiditätsprobleme zu haben scheint . Also wird jeden Monat für Finanzierungskosten eine Menge Geld an die Bank bezahlt. Schlimmer noch ist, der Bauträger geht mitten im Bau pleite.
Wer baut weiter? Wann kann man einziehen? Was passiert mit meinem Geld?
Aufgrund des Kaufvertrages und des Kreditvertrages von Käufer und Verkäufer kommt es nun zu einem weiteren, wenn nicht grösserem Handicap.
Der Käufer verpflichtet sich die Zahlungsraten direkt auf die Bank des Bauträgers zu überweisen. Dieses Geld wurde zum Bau des Hauses verwendet. Jedoch meist wurde mehr Geld bezahlt, als der Baufortschritt es zeigt. Vor allem wegen dem Grundstückswert. – siehe Ratenplan –
Also ist schon mal ein Teil des Geldes zu viel bezahlt worden. An das restliche finanzierte Geld ist erstmal nicht ranzukommen, da sich die Bank des Käufers verpflichtet hat, unwiderruflich auf das Konto der Bank des Bauträgers zu überweisen. Und solange die die Pfandfreigabe nicht gibt, ist erstmal keine Besserung in Sicht. Die Bank wickelt nun erstmal ihre eigenen Forderung ab. Solange dort nicht eine Lösung gefunden wird, zahlt der Käufer Monat für Monat Zinsen und Miete und der Bau geht nicht weiter. Nach einiger Zeit, dies können auch Jahre sein, erteilt die Bank des Bauträger Pfandfreigabe oder baut selber weiter. Nur manche Käufer überleben diese Zeit nicht und bekommen mit eigenen Bank Probleme.
Deshalb ist die Prüfung des Bauträgers so sehr wichtig.
Die finanzielle Prüfung des Bauträgers:
- Befragen Sie unbedingt die finanzierende Bank des Bauträgers. Diese sollte detaillierte Auskünfte über eingesetztes Eigenkapital, Finanzierungssumme, erforderlichen Abverkaufsstand für den Baubeginn und bisherige Kundenbeziehungen geben. Ist dies die erste Finanzierung des Bauträgers mit dieser Bank?
- Sollte die Bank wenig auskunftsfreudig sein, ist eine gewisse Skepsis durchaus angebracht. Schliesslich sind bei guter Bonität und ordentlicher Finanzierung keine Geheimnisse notwendig, sondern können bei guter Auskunft Vertrauen aufbauen. Die Bank hat eine grosse Mitverantwortung gegenüber dem Käufer.
- Lassen Sie sich Adressen der bisher gebauten Immobilien geben. Befragen Sie Bewohner. Wie wurden Mängeln umgegangen? Wie war die Bauausführung? Ist der Fertigstellungszeitpunkt eigehalten worden? usw. Hier können gute und hilfreich Informationen gesammelt werden.
- Eine Einsicht in die Kreditreform erbringt ebenfalls nützliche Hinweise. Der Scorewert sollte nicht über 300 Punkten liegen.
- Auch Handwerker sind gute Informationsbeschaffer. Arbeiten diese zum ersten mal oder schon öfters mit dem Bauträger zusammen. Haben diese die Rechnungen ordentlich und schnell bezahlt bekommen? Wurden häufig Rechnung gekürzt oder reduziert? usw.
- Wie lange ist der Bauträger bereits auf dem Markt bekannt? Handelt es sich um ein alt eigesessenes Familienunternehmen oder um eine grosse Baugesellschaft? Muss aber keine Sicherheit sein. Auch eine grosse Gesellschaft oder ein alteingesessenes Familienunternehmen kann von der Pleite überrascht werden.
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Sind die ersten 3-4 Punkte positiv, ist in der Regel nicht damit zu rechnen dass der Bauträger von einer Insolvenz bedroht ist. Eine 100%ige Sicherheit ist aber auch dies nicht.
TIPP: Einen guten Schutz für den Käufer vor einer drohenden Pleite ist gegeben, wenn der gesamte Kaufpreis erst bei Übergabe der Wohnung bezahlt werden kann. Leider lassen sich die wenigsten Unternehmen auf diese Art der Zahlung ein.
TIPP: Lassen Sie sich beim Notar alles erklären und hinterfragen Sie die Abwicklung bei einer eventuellen Pleite.
Internettipps:
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