Beim Kauf von Anlage- und Zinsimmobilien werde ich auf dieser Seite weniger die Möglichkeiten der Steuerersparnis in den Vordergrund stellen. Dafür gibt es den Beruf des Steuerberaters. Kapitalanleger sollten sich von Steuervorteilen allein nicht blenden lassen. Vielmehr ist der Umgang mit dem Mieter und die damit verbundenen Risiken wichtig für eine gute Kapitalanlage.
Sobald auch der Zustand des Objektes, die Ausstattung, die Lage und die Vermietbarkeit stimmen, wird die Rendite zum ausschlaggebenden Qualitätskriterium. Die Rendite sagt aus, was unterm Strich bei einem Investment herauskommt.
1. Steuerlicher Vorteile
Die Hauptgründe eine vermietete Immobilie zu erwerben, ist die Steuerlast zu senken. Wie Sie am besten Ihre Steuerlast senken können kann Ihnen am besten ein guter Steuerberater erklären. Eine weitere Motivation ist die Alterssicherung. Der Mieter bezahlt eine Grossteil der Zinsen und Tilgung über Jahre hinweg.
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2. Der Mieter
Für den Erfolg und die Höhe der Rendite ist zu einem erheblichen Teil der Mieter verantwortlich. Von den regelmäßigen und pünktlichen Mietzahlungen ist der Vermieter abhängig. Schon bei 1-2 fehlenden Monatsmieten ist eine gute Rendite für ein Jahr verloren. Richtig schlimm wird es, wenn der Mieter mehrere Monate seiner Verpflichtung, den Mietzins zzgl. Nebenkosten zu bezahlen, nicht nach kommt. Zwangsräumungen dauern lange und kosten viel Geld. Nur wie findet man einen zahlungskräftigen und pünktlichen Mieter? Hierzu einige Tipps.
- Wie bei allen Menschen ist das Äussere beim ersten Treffen sehr wichtig. Kleidung, Haare, Auftreten, Sprache, Erscheinung, Auto usw. Achten Sie auf Ihr inneres Gefühl. Lieber noch ein paar Wochen Wohnungsleerstand, als Mieter der dann nicht bezahlt.
- Seien Sie vorsichtig, wenn der Interessent, trotz der normalen Wohnung, alle Ihre Wünsche bezüglich des Mietvertrages einfach hinnimmt. Vielleicht hat er schon mehrere Absagen bekommen. Warum?
- Prüfen Sie die finanziellen Hintergrund des neuen Mieters. Es ist nicht verwerflich und indiskret nach einer Schufa-Auskunft zu Fragen. Dies ist nur mit der Einwilligung und auf freiwilliger Basis des Mieters möglich. Eine weitere Möglichkeit bietet eine Anfrage bei einer Kreditauskunft. Hier werden Menschen registriert, ähnlich wie bei der Schufa, die z.B. eine Eidesstattliche Erklärung oder einen Haftbefehl haben.
- Ein Deponat von 3 Monatsmieten ist nicht unüblich. Kann der neue Mieter dieses Geld hinterlegen? Wenn Sie diesen Mieter über einen Makler gefunden haben, um so besser. Dort musste der Mieter die Courtage beim Makler bezahlen.
- Der Mietpreis sollte auf jeden Fall angemessen sein. Bei einem guten Mietzins ist die Auswahl der Mieter meist höher. Und er zieht nicht so schnell wieder aus. So wird die Wohnung oder Treppenhaus geschont und die Badezimmerfliesen nicht durchlöchert.
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3. Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus. Was ist besser?
Diese Frage richtet sich vor allem an die persönlichen und finanziellen Verhältnisse. Für Einsteiger ist eine Wohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus zu empfehlen. Das finanzielle Risiko ist geringer. Für den Zustand des gesamten Hauses ist der Verwalter verantwortlich. Ein Rücklagefond deckt die notwendigen Renovierungen und im Protokoll der Eigentümerversammlung kann man sich über die bevorstehenden Instandhaltungen informieren. Sollte die Wohnung kurz leer stehen, ist die Höhe noch von einem normalen Einkommen aufbringbar.
Beim Einfamilienhaus ist meist der Kaufpreis um einiges höher. Außer es ist geerbt oder Lastenfrei. Eine notwendige Renovierung an der Heizung oder dem Dach tragen Sie alleine. Ein Leerstand bei einer hohen monatlichen Belastung von z.B. € 1500,– kann schnell in die Insolvenz führen. Meist deckt sich durch den höheren Einstiegspreis die Miete bei weitem nicht. Bei finanziellen Engpässen wie etwa Arbeitslosigkeit oder Krankheit kann ein hochverschuldetes, vermietetes Haus schnell der persönliche Ruin sein. Nicht selten werden vermietet Immobilien Zwangsversteigert
Bei einem Mehrfamilienhaus ist vor allem der erhöhte Arbeitseinsatz für die Verwaltung zu bedenken. Mieterwechsel bringen eine Menge Arbeit mit sich.
- Heizung, Strom und Wasser muss genau abgerechnet werden,
- einen neuer Mieter muss gesucht werden,
- Mietverträge vorbereitet werden,
- normale Instandhaltung und Instandsetzung durch Beschädigungen und Vandalismus,
- ständige Anrufe und Beschwerden von Mietern können die Folge sein.
Diese Arbeiten erledigt natürlich auch ein Verwalter. Jedoch kostet diese Dienstleistung Geld und dadurch Rendite.
4. Der richtige Mietvertrag
Die Rendite ist auch von der richtigen Gestaltung des Mietvertrages abhängig. Ist in der Wohnung eine hohe Fluktuation erkennbar? Ziehen die Mieter schnell aus? Ein hoher Wechsel kann teure Folgen für den Anleger haben. Durch die Vielzahl der Auszüge leidet der Zustand der Wohnung. Eine teure Renovierung ist notwendig. Manchmal ist die Immobilie nicht sofort wieder vermietbar und bedeutet Leerstand. Nebenkosten und Zinsen laufen jedoch weiter. Die Arbeit der Abrechnungen und die Zeit für die Neuvermietung darf erst gar nicht erwähnt werden. Dies kann mit einem guten Mietvertrag verhindert werden.
Das wichtigste ist der Mietpreis. Die Miethöhe sollte sozial und an die Wohnlage angepasst sein. In einem schicken Haus mit normaler Miete zieht der Mieter ungern aus. Lieber etwas weniger Miethöhe und einen guten Mieter als andersherum. Bei einem langjährigen und guten Mieter kann auch eine Mietminderung Wunder wirken. Vielleicht renoviert oder saniert er auf seine Kosten einen Teil der Immobilie.
Eine Staffelmiete zu vereinbaren ist durchaus sinnvoll. Die Höhe sollte nicht über der derzeitigen Inflation sein. Besser jetzt schon ein wenig Mietsteigerung, als später kompliziert mit Rechtsanwalt und 3 Vergleichsmieten erhöhen. Sollte die Miethöhe der Immobilie im Laufe der Jahre durch eine Staffelmiete über dem Schnitt der Wohnlage liegen, kann auch eine freiwillige Reduzierung sinnvoll sein. Besonders bei reichlich leerstehendem Wohnraum.
Bei der Mietzeit sollte schon jetzt der Wiederverkauf der Kapitalanlage bedacht werden. Eine günstig gekaufte Wohnung ist mit einem Mieter schlechter zu veräußern. Eine Mietzeit auf bestimmte Zeit von 3-5 Jahren ist empfehlenswert. So ist ein Leerstand fast ausgeschlossen und bei einer guten Preissteigerung ist die Wohnung wieder gut und schnell verkaufbar.
Tipp:
Eine Mieterfreie Immobilie ist immer besser zu verkaufen. Sollte der Mieter einen langfristigen Mietvertrag haben ist die Kündigung so gut wie unmöglich. Vielleicht kann der Mieter mit einer finanziellen Unterstützung leichter ausziehen. Der Vermieter bezahlt z.B. den Auszug und Makler, oder der Mieter erhält eine Entschädigung in Höhe von 5 -10 Monatsmieten. Willigt der Mieter ein, wird ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen mit einer Auszugsfrist von 6-12 Monaten oder weniger. Häufig wird die Kündigungsfrist für den Mieter aufgehoben. Das vereinbarte Geld erhält der Mieter erst bei Auszug.
Wichtig:
Wird ein bestimmter Zeitmietvertrag auf 2, 3 oder 5 Jahre abgeschlossen und kündigt keiner der beiden Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten, verändert sich der Mietvertrag automatisch in einen unbestimmten Mietvertrag. Ein verlängern des Zeitmietvertrages von Jahr zu Jahr ist nicht zulässig. Im sechsten Jahr geniest der Mieter vollen Kündigungsschutz.
Unter dem Abschnitt “Besondere Vereinbarungen” sollte der Mieter nicht zu sehr eingeengt werden. Einen alleinstehenden, vermögenden Nichtraucher, der keine Kinder und Tiere hat, ordentlich und ruhig ist, findet man selten.
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5. Der Zustand der Vermietungsimmobilie
Für eine schnelle Vermietung sollte die Immobilie in einem guten und gepflegten Zustand sein. 5-6 Monate Leerstand kann eine schicke und moderne Aufbesserung der Wohnung bedeuten. Wie bei jeder Immobilie ist auch ein Wiederverkauf oder Vermietung an die Wohnlage, an den Zustand, und die Höhe des Stockwerkes gekoppelt.
Vereinbaren Sie mit dem Mieter die Renovierung beim Auszug. Bringen Sie die Immobilie in einen gepflegten Zustand. Vor allem Teppichboden und Wände sollten renoviert sein. So muss der Mieter bei Auszug renovieren. Sollte er dies bei Auszug nach einer Begehung nicht ordentlich hinterlassen haben, können Sie (Frist zur Nachbehandlung 2 Wochen) das Deponat kürzen und auf seine “Kosten” die Immobilie wieder Instandsetzen. Ein neuer Mieter ist dabei auch schneller gefunden. Bei Einzug den Mieter renovieren zu lassen ist nicht sinnvoll. Ein nachlässiger Mieter renoviert gar nicht und hinterlässt nach Auszug einen “Saustall”. In eine ungepflegte Wohnung möchte niemand mehr einziehen.
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