Bauen mit dem Generalunternehmer/-übernehmer

Ein Generalunternehmer hat meist eine eigene Rohbaufirma oder einen Zimmererbetrieb, bietet aber den Bau eines kompletten Hauses an. Manchmal hat er auch für die übrigen Gewerke wie Elektroinstallation oder Sanitär eigene Handwerker, meist arbeitet er hier jedoch mit Subunternehmen. Im Unterschied dazu hat ein Generalübernehmer keine eigenen Handwerker, sondern koordiniert nur die Zusammenarbeit mehrerer Subunternehmer beim Hausbau. Sie als Bauherr haben den Vorteil, dass Sie nur einen Ansprechpartner während der gesamten Bauphase haben. Außerdem kann Ihnen eine Generalunternehmer oder -übernehmer meist einen Fixpreis für seine Leistungen bieten, da er ja alle Gewerke selbst kalkulieren bzw. die Kosten bei seinen Subunternehmen relativ schnell abklären kann. Dies funktioniert aber nur richtig, wenn die von Ihnen erwarteten Leistungen auch möglichst genau in einer Baubeschreibung festgehalten sind. Wenn Sie z.B. einen bestimmten Typ Badewanne von einem bestimmten Hersteller wollen, sollte das genau festgeschrieben werden. Sonst hat der Generalunternehmer das Recht, auch eine andere, für ihn billigere Badewanne einzubauen. Die detaillierte Baubeschreibung muss als Vertragsbestandteil im Bauvertrag festgeschrieben sein. Achten Sie darauf und lassen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen!

Einige Generalunternehmer und Generalübernehmer bieten Musterhäuser an, die sie dann für das Grundstück des Bauherren anpassen. Manchmal haben sie auch einen eigenen angestellten Architekten, der mit Ihnen zusammen das Haus entwirft, das die Firma dann bauen wird. Das hat den Vorteil, dass dieser Architekt nicht nur Ihre individuellen Wohnwünsche berücksichtigt, sondern gleichzeitig auch die Arbeitsabläufe beim Generalunternehmer kennt und es so wenig Reibungsverluste in der Koordination gibt. Alternativ können Sie auch die Planung bis zur Baugenehmigung und zur Ausführungsplanung mit Ihrem eigene Architekt durchführen und dann erst einen Generalunternehmer oder Generalübernehmer suchen, der Ihr Haus realisiert. Wenn dann noch Ihr Architekt die Bauüberwachung übernimmt, sind Sie auf der sicheren Seite. Denn im Gegensatz zu einem in der Baufirma angestellten Architekten, gibt es für Ihren Architekten keinen Interessenkonflikt. Er überwacht die Umsetzung seiner Pläne und sichert eine korrekte Bauausführung in Ihrem Sinne.

Die Bezahlung des Generalunternehmers oder Generalübernehmers erfolgt in Raten je nach Baufortschritt, z.B. die erste Rate nach Fertigstellung der Bodenplatte, die zweite Rate nach Fertigstellung des Rohbaus usw. Wichtig ist, dass es hier nicht zu Überzahlungen kommt, die Rate also höher ist, als der Wert der fertig gestellten Leistung. Wichtig: eine Rate wird erst fällig, wenn nicht nur der entsprechende Bautenstand erreicht ist, sondern diese Leistung auch im wesentlichen mängelfrei erbracht wurde. Sind noch Mängel zu beheben, die nicht nur kleinere Schönheitsfehler darstellen, sollten Sie die Rate so lange zurück behalten. Im Zweifelsfall schalten Sie einen unabhängigen Sachverständigen ein, der Baufortschritt und Leistung überprüft.
Wenn das Haus fertig gestellt ist, gibt es nur eine Abnahme und nicht wie beim Bauen mit dem Architekten unzählige Einzelabnahmen. Wenn die Bauüberwachung nicht durch den eigenen Architekten erfolgte, sollten Sie hierfür einen unabhängigen Sachverständigen einschalten, der Ihnen sagen kann, ob die erbrachte Leistung abnahmereif ist und wo noch nachgebessert werden muss. Nach der Abnahme erfolgt die Zahlung der Schlußrechnung und die Gewährleistungsfrist beginnt. Lassen Sie sich vorher unbedingt alle Unterlagen wie Leitungspläne und Gebrauchsanweisungen übergeben.

Sollten Schäden während der Gewährleistungsfrist auftreten, bleibt der Generalunternehmer oder der Generalübernehmer Ihr Ansprechpartner. Lassen Sie sich nicht an den Subunternehmer verweisen. Da der Generalunternehmer/-übernehmer Ihr Vertragspartner ist, ist er Ihnen gegenüber in der Haftung.