Bauen mit dem Bauträger

Wenn Sie in der Zeitung auf Inserate für Häuser stoßen, die als „projektiert“ angeboten werden, handelt es sich in der Regel um Bauträgerhäuser. Im Unterschied zu allen anderen Hausbaupartnern sind Sie beim Bauen mit dem Bauträger nicht Bauherr sondern Hauskäufer. Das Grundstück, auf dem das Haus errichtet wird, gehört nicht Ihnen, sondern dem Bauträger. Dies hat weitreichende Folgen. Zum Einen tragen Sie nicht die übliche Verantwortung eines Bauherren. Dafür, dass das Projekt genehmigungsfähig ist und alle Bauvorschriften einhält, haftet der Bauträger ebenso, wie für die Sicherheit auf der Baustelle und die Meldungen bei der Berufsgenossenschaft. Auf der anderen Seite bedeutet dies jedoch, dass Ihre Handlungsmöglichkeiten recht eingeschränkt sind. Das Haus bleibt samt Grundstück bis zur Bezahlung der letzten Rate Eigentum des Bauträgers. Wenn Sie nichts gegenteiliges vertraglich vereinbart haben, haben Sie nicht einmal das Recht die Baustelle zu betreten, was natürlich eine genaue Überprüfung des Baufortschritts und der Ausführungsqualität unmöglich macht.

Wichtig ist deshalb, dass Sie alle Unsicherheiten vor Vertragsabschluss klären und dass der Vertrag alles enthält, was Ihnen wichtig ist. Meist steht der Haustyp von Anfang an fest oder Sie können aus einem Katalog von Musterhäusern des Anbieters wählen. Er wird Ihnen allerdings nur die Haustypen vorlegen, die mit dem Bebauungsplan des Grundstücks konform sind. Meist stehen auch die zum Einsatz kommenden Baumaterialien bereits fest. Bauträger können nicht zuletzt deshalb recht günstige Festpreise anbieten, weil sie möglichst viele Häuser des gleichen Typs mit den gleichen Materialien bauen. Daraus ergibt sich auch, dass Sonderwünsche beim Bauträger oft teurer sind, als bei einem freien Handwerker. Wünscht der Hauskäufer beispielsweise eine Holzpelletsheizung statt der projektierten Wärmepumpe, muss der Bauträger seine Standardpläne abändern, eine entsprechend geeignete Heizungsanlage finden und einbauen lassen. Diesen Mehraufwand muss er selbstverständlich mit einkalkulieren. Deshalb ist es auch wichtig, möglichst alle Wünsche vor Vertragsabschluß in die Baubeschreibung einfließen zu lassen. Bauträger haben oft Musterbaubeschreibungen, die sich zwar gut lesen, aber bei genauerem Hinsehen große Lücken aufweisen. Es ist ratsam, die Baubeschreibung mit einem unabhängigen Fachmann zu prüfen. Wenn in der Baubeschreibung beispielsweise steht, dass „Sanitärgegenstände von Deutschen Markenherstellern, z.B. von der Firma V&B“ verbaut werden, dann heißt dies eben noch lange nicht, dass auch wirklich Sanitärgegenstände dieser Firma eingebaut werden. Es können auch Gegenstände einer anderen deutschen Sanitärfirma eingebaut werden, deren Marke Ihnen unter Umständen überhaupt nicht zusagt. Definieren Sie also von Anfang an, was genau Sie wollen.

Achten Sie auch darauf, dass der vom Bauträger genannte Preis in der Regel nicht der Endpreis ist, da noch einige Kosten auf Sie zukommen. Der Vertrag muss notariell beglaubigt werden, da Sie ja ein Grundstück mit erwerben. Da aber der Hausbauvertrag mit dem Grundstück gekoppelt ist, entfällt die Grunderwerbssteuer auf die gesamten Hauskosten. Ebenso fallen Notargebühren an. Zwar sind die Grundstücke von Bauträgern in der Regel erschlossen, Hausanschlußkosten für Wasser, Abwasser, Telefon usw. fallen jedoch trotzdem an und sind in der Regel nicht in den Hauskosten enthalten. Soll der Bauträger auch Außenanlagen wie Zufahrt und Terrasse anlegen, muss das vertraglich vereinbart sein. Achten Sie auch darauf, dass vertraglich ein Termin für den Baubeginn und ein Fertigstellungstermin genannt sind. Sonst kann es Ihnen passieren, dass der Bauträger erst einmal abwartet, bis er z.B. einen anderen Interessenten für den zweiten Teil der Doppelhaushälfte gefunden hat.

Ein Bauträger wird wie ein Generalunternehmer in Raten bezahlt. Die erste Rate beträgt in der Regel 30% und wird fällig, wenn mit dem Bau begonnen wird. Je nach Baufortschritt werden weitere Raten fällig. Sie sollten vertraglich vereinbart haben, dass Sie den Baufortschritt mit einem unabhängigen Sachverständigen überprüfen. Nur so gehen Sie sicher, dass der angezeigte Baufortschritt erreicht wurde und die vereinbarte Ausführungsqualität stimmt. Auch die Endabnahme sollten Sie mit einem Sachverständigen durchführen. Nach der Beseitigung aller Mängel und der Bezahlung der Schlußrate können Sie auch endgültig im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden.