Hauskauf

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses gibt es eigentlich die wenigsten Hürden und Risiken. Trotz allem gibt es einige Punkte auf die zu achten sind. Deshalb hier ein Ratgeber mit Tipps.

1. Die Lage

Achten Sie beim Kauf eines Hauses besonders auf folgende Lagemerkmale:hauskauf-gutachter

  • Sonnenausrichtung
  • Öffentliche Verkehrsmittel
  • Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe
  • Schule und Kindergarten
  • Freizeiteinrichtungen wie z.B. Schwimmbad, Minigolf, Park,
  • Verkehrsanbindung wie z.B. Autobahn,
  • Nachbarn mit vielen Kindern oder Tieren, Ältere Bewohnerstruktur,
  • Reines Wohngebiet, Industriegebiet, Teilgewerbegebiet
  • Erbpachtgrundstück

 

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2. Der Zustand

Sollte Ihnen ein Haus gut gefallen, vereinbaren Sie, wenn möglich, einen 2. Besichtigungstermin. Nehmen Sie, falls Sie über weniger handwerkliche Kenntnisse verfügen, einen Freund oder Fachmann mit.

  • Dunkle Stellen an den inneren Fensterrahmen deuten auf schlechte Belüftung in den Räumen hin.
  • größere Setzrisse an den Deckenfugen,
  • Unebenheiten an Holz und Deckenböden,
  • feuchte Wasserflecken auf dem Dachboden,
  • dunkle Ränder am Schornstein,
  • Wasserränder im Keller,
  • Rost und Verfärbungen an Wasser – und Gasleitungen,
  • kleine Bohrlöcher vom Holzbock im Gebälk

Auf folgende Punkte ist beim Hauskauf zu achten. Wie ist der Zustand von:

  • Fenster und Türen,
  • Dach und Dachisolierung, Schornstein,
  • Wasserleitungen, Abwasserleitungen,
  • Stromverteilung und Stromkabel,
  • Fußböden,
  • Hausanschlüsse wie Gas, Wasser, Strom,
  • Heizung, Öltanks, Heizkörper und Leitungen, Vorsicht bei Nachtspeicherheizung
  • Außenfassade,  Asbestverkleidungen

Wichtig: Besichtigen Sie das ganze Haus mit Nebengebäuden in Ruhe und Sorgfalt. – siehe Urteil-

Hier finden Sie eine ausführliche Checkliste bei einer Haus- und Wohnungsbesichtigung

Übrigens: Fragen Sie den Eigentümer nach dem Besitzer der Heizung, denn die kann durchaus vom örtlichem Versorgungsunternehmen geleast oder gemietet sein. Dies muss nicht unbedingt schlecht sein. Das Unternehmen wartet und repariert die Heizung nach Bedarf. Jedoch ist eine Prüfung des Mietvertrages ratsam, außerdem wird das Haus etwas günstiger.

3. Die Aufteilung:

Bei der Aufteilung sind wenig Punkte zu beachten. Die Raumaufteilung sollte einfach, Ihren Bedürfnissen gefallen. Jedoch gibt einige Merkmale die den späteren Wiederverkauf erheblich erschweren können. z.B.

  • Bad ohne Fenster,
  • Terrasse und Wohnzimmer zur Nordseite,
  • kleine Küchen und Wohnzimmer,
  • kein Balkon,
  • wenige Räume – z.B. großes Haus mit nur 2-3 Zimmer,
  • viele Dachschrägen in den Zimmern – keine
  • Abstellmöglichkeiten für Möbel,
  • Badezimmer unten, Schlafräume oben,
  • wenig Abstellmöglichkeiten für Koffer, Staubsauger,
  • Fahrräder, Gartenbedarf usw.,
  • mehrere Durchgangszimmerbausachverstaendiger-immobilien

4. Der Preis

Sollten Sie Ihre passende Immobilie gefunden haben, steht die Preiseinigung mit dem Verkäufer an der Reihe.

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Nicht nur in arabischen Ländern ist das Verhandeln von Preisen normal. Gerade bei solch hohen Kaufpreisen ist ein Verhandeln durchaus legitim und nicht ungewöhnlich. Preisnachlässe von bis zu 5 % sind keine Seltenheit. Versuchen Sie im Kaufpreis Extras mit zu erwerben. Im Kaufpreis können z.B.

  • Einbauküche mit E-Geräte,
  • Gartenhaus,
  • Garage oder Tiefgaragenstellplatz,
  • eine Renovierung seitens des Verkäufers,
  • Mobiliar,
  • Kamin oder Kaminofen,
  • Markise,
  • besondere Beleuchtung,
  • Videoanlage,
  • Telefonanlage

enthalten sein. Rollläden, Armaturen im Bad, feste Einbauschränke, Lichtschalter, Pflanzen im Garten, Alarmanlage, feststehendes Gartenhaus sind auf jeden Fall im Kaufpreis enthalten. Außer der Eigentümer informiert Sie bei der Besichtigung über die Mitnahme bestimmter Einbauten.

Übrigens: Sollten Sie ein Haus erwerben wollen, bei dem der Kaufpreis bis auf wenige EURO nicht Ihren Vorstellungen entspricht, ist es nicht sinnvoll den Kauf daran scheitern zu lassen. Denn, Sie wohnen in der Regel mehrere Jahre in einer Immobilie die Ihren Ansprüchen und Bedürfnissen gerecht wird und Sie sich wohl fühlen werden.

Wichtig: Sehen Sie auf jeden Fall das Baulastenverzeichnis des Hausgrundstückes ein. Das Baulastenverzeichnis wird bei der Stadt geführt. Dort sind z.B Grenzbaurechte, Überwegungsrechte oder Baurechte des Nachbarn auf dem Grundstück eingetragen.

5. Kosten beim Hauskauf

Beim Kauf einer Immobilie sind vom Käufer folgende Kosten zu bezahlen.
Kaufpreis der Immobilie
Notarkosten ca. 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer 3,5%-6,5% des Kaufpreises bzw. siehe untenstehenden Tipp.
Grundbuchamt ca. 0,5% des Kaufpreises, jedoch meist in den Notarkosten enthalten.
Finanzierungskosten ca. 1% des Kaufpreises
ggf. Maklergebühren von 3,57% – 7,14% des Kaufpreises, je nach Region unterschiedlich
ggf. Genehmigung des Verwalters 0,2% des Kaufpreises

Die Kaufnebenkosten sind innerhalb 2-4 Wochen zu bezahlen. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Lieferung der Immobilie wird mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart. siehe Tipp ”Die Übergabe”

Tipp:

Sind im Kaufpreis bestimmte Einbauten wie. z.B. Einbauküche, nicht verklebte Teppichböden oder Möbel enthalten, ist auf diese Einbauten keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Im Kaufvertrag müssen diese Gegenstände aufgeführt und mit einem Preis versehen sein. So wird das Finanzamt nur auf den Haus- und Grundstücksanteil die Grunderwerbsteuer berechnen.

6. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Lageplan

Die Wohnfläche ist eigentlich ein weniger wichtiger Entscheidungsgrund. Denn Sie haben ja das Haus gesehen und fanden die Räume groß genug. Aber: Der Eigentümer erzählt Ihnen von diesem schönen ausgebauten Dachgeschoss, es habe eine Größe von 25 m². Das Haus hat somit eine Gesamtwohnfläche von 100 m². Er verlangt aber auch den Preis für 100 m². Beim Wiederverkauf oder auch bei der Vermietung verlangen Sie auch einen Preis für 100 m². Aber ein Interessent stellt fest das Dachgeschoss hat gar keine 25 m² sondern, ist nur Nutzfläche. Dieses Haus mit effektiv 75 m² werden Sie für den vormals bezahlten Preis nie mehr los.

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7. Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

Gemessen werden die Abstände zwischen den ”nackten” Wänden – d.h. Scheuerleisten, Wandbekleidungen, Heizkörper, auch Öfen werden dabei ignoriert. Abgezogen werden lediglich Pfeiler im Raum sowie Schornsteine und andere Mauervorsprünge, wenn sie mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben (zum Beispiel: Schornsteinvorsprung 1,00 m x 0,12 m = 0,12 qm oder 0,60 m x 0,20 m = 0,12 qm). Hinzugerechnet werden aber Fenster- und Wandnischen, wenn sie mehr als 0,13 m tief sind, bzw. Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 Quadratmeter haben. Die Grundflächen der Türnischen sind nicht hinzuzurechnen. Voll anzurechnen sind Flächen dann, wenn die darüber liegende lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet, beispielsweise in Nischen von Dachschrägen. Diese 50-Prozent-Regel gilt auch für Wintergärten, die sich für gewöhnlich nicht heizen lassen. Nicht als Wohnfläche berechnet werden Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.
Sonderfälle sind Balkone, Loggien und Dachgärten: Sie dürfen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden. Eine Terrasse kann bis maximal zur Hälfte in die Wohnfläche einbezogen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass sie ausreichend gegen Sicht von außen geschützt ist.

Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von:
1. Zubehörräume; Als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der  Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlager), Garagen und ähnliche Räume;

2. Wirtschaftsräume; Als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume;

3. Räume, die den nach ihrer Nutzung zu stehenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen;

4. Geschäftsräume.