10 Jahre Miete zahlen und dann Haus kaufen
Das Thema Mietkauf wird immer wieder von einigen Kaufinteressenten in Erwägung gezogen, ohne dass diese Wissen, worum es genau geht. Es gibt diverse unterschiedliche Konzepte am Markt mit unterschiedlichen Laufzeiten.
Das erste Problem beim Mietkauf ist, dass es keine Standards gibt. Es ist zu beobachten, dass gerade Kaufinteressenten ohne Eigenkapital oder mit geringer Bonität sich vom Mietkauf schnell die eigenen vier Wände versprechen, obwohl ihnen eine Bank keine Baufinanzierung gewähren würde.
Allein dies sollte einen hellhörig werden lassen. Warum sollte gerade ein Vermieter gnädiger mit den Kaufinteressenten sein als eine Bank?
Tipp: Bevor Sie einen Mietkaufvertrag unterschreiben, lassen Sie den Vertrag durch einen Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale prüfen!
Beim Mietkauf wird man auch nicht sofort Eigentümer sondern man ist vorerst Mieter. Erst nach der vereinbarten Schlusszahlung wird der Mieter Eigentümer (wie beim Leasing eines PKWs).
Ein Mietkauf macht für den Vermieter eigentlich nur Sinn, wenn er keine Risiken hat und eine bessere Rendite erzielt, als bei einer normalen Vermietung.
Anders herum gesprochen heißt das für den Mietkäufer: er wird eine höhere Miete zahlen müssen und wird in dieser Zeit nicht Eigentümer der Immobilie…
Wenn man z.B. nach 10 Jahren Miete die Immobilie dann kaufen kann, heißt es aber noch immer nicht, dass die Bank einem dann eine Baufinanzierung gewährt!
Weitere Informationen zum Mietkauf finden Sie im Immobilienlexikon von Baufi-Nord
Welche Risiken hat ein Mietkäufer beim Mietkauf?
Risiken beim Mietkauf (je nach Vertrag):
- Insolvenz des Vermieters
- Zahlungsprobleme während der Laufzeit des Mieters z.B. durch Arbeitslosigkeit
- Änderungen der familiären Situation (Todesfall, Scheidung, Kinder, etc.)
- Umzug wegen Arbeitsplatzwechsel
- Immobilie passt nicht mehr in Lebenssituation (zu klein / zu groß)
- Baufinanzierung wird verweigert
Je länger die Laufzeit, desto größer ist das Risiko, das der Mieter trägt.
Zahlungskomponenten beim Mietkauf
Der Vermieter übernimmt für den Mieter eine Art Finanzierungsfunktion, die aber natürlich der Mieter bezahlen muss. Wie folgt teilt sich die Miete eigentlich auf in Miete und Tilgung.
Miete
Gesamtmiete = Miete (ohne Mietkauf) + Aufschlag wegen Mietkauf + Anteil Tilgung
Wenn man einrechnet, dass der Vermieter auch Zinsen und Tilgung zahlt, muss die Gesamt-Miete höher sein als die Zinsen + Tilgung.
Somit ist die Miete für den Mietkäufer natürlich höher als die Zinsen des Vermieters. Der Vermieter macht einen Zinsgewinn.
Tilgungsanteil
Wichtig für den Mieter ist, wie mit dem Tilgungsanteil verfahren wird. Bleibt dieser Anteil dem Mieter gesichert und fließt dieser voll in die Tilgung ein? Dann dürfte dieser Anteil zumindest bei diversen Risiken abgesichert sein (außer Insolvenz des Vermieters).
Geht diese Zahlung aber ohne Bedingungen an der Vermieter, sind sämtliche Zahlungen bei Nichtkauf verloren. Eine Miete wäre dann die deutlich günstigere Alternative gewesen…
Rechtlicher Rat dringend erforderlich
Mietkauf nie ohne Rechtsanwalt!
Da es keinen Standard Mietkaufvertrag gibt, sollten Sie einen Rechtsanwalt zu Hilfe nehmen, der Sie berät vor der Unterschrift des Vertrages berät.
Hier fallen natürlich Kosten an, die sich aber auszahlen sollten.
Beispielrechnung
Familie X möchte eine Wohnung kaufen:
Kaufpreis 100.000,-
Finanzierung: 5,3% Zinsen + 1 Tilgung p.a.
Zahlungen an die Bank im ersten Jahr Jahr:
5.300,- Zinsen + 1.000,- Tilgung = 6.300,- /12 = 525,- pro Monat
Restschuld nach 10 Jahren= 87.500,-
Ein ähnliches Objekt am Markt zur Miete wird für 400,- Kaltmiete angeboten.
Familie X erhält keine Finanzierung, da sie schlechte Schufa-Einträge hatte. Der Verkäufer bietet Mietkauf an:
600,- pro Monat an Miete mit der Option nach 10 Jahren zu 88.000,- zu kaufen.
Sollte der Mieter nicht kaufen, so erhält dieser kein Geld zurück. Die Einlage ist verloren.
In diesem Beispiel ist die Miete 200 Euro pro Monat günstiger als der Mietkauf. Die Finanzierung kostet ca. 75,- pro Monat weniger.
Der Vermieter übernimmt die Finanzierungsfunktion und erhält dadurch einen Zinsaufschlag auf seine Miete.