Förderung und Zuschüsse beim Hauskauf und Hausbau

Welche Zuschüsse vom Staat gibt es um billig ein Haus zu kaufen?

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist teuer. Seit die Eigenheimzulage weggefallen ist, wird es zunehmend schwieriger, sich diesen Traum zu verwirklichen. Doch mit etwas Rechercheaufwand und Phantasie ist es auch heute noch möglich, sich beim Immobilienerwerb Zuschüsse und Förderung zu sichern. Dabei sind die Fördermöglichkeiten so vielfältig wie die Gründe, Eigentum zu erwerben.

Für den vorausschauenden Planer: Wohnungsbauprämie, Vermögenswirksame Leistungen und Wohn-Riester

Wer schon in jungen Jahren weiß, dass er in seinem Leben ein Haus bauen möchte, für den gibt es einige staatliche Fördermöglichkeiten. Diese Förderungen sind meist an ein gewisses Höchsteinkommen gekoppelt, weshalb sie gerade für Berufseinsteiger interessant sind. Die Wohnungsbauprämie (WoP) bekommen Sie, wenn Sie das 16. Lebensjahr vollendet haben und Ihr Jahreseinkommen unter 25600 € liegt (Stand: 2010). Achtung: Hierbei handelt es sich um das zu versteuernde Einkommen, das nicht unbedingt mit dem Bruttojahreseinkommen übereinstimmen muss. Können Sie viel von der Steuer absetzen, erhalten Sie die Wohnungsbauprämie unter Umständen auch noch, wenn Ihr Bruttojahreseinkommen bereits über der Bemessungsgrenze liegt. Die Wohnungsbauprämie wird für alle Anlageformen gezahlt, die direkt darauf ausgerichtet sind, später Wohneigentum zu erwerben, also z.B. Bausparverträge oder Sparverträge mit Wohnungsbaugenossenschaften. Wichtig: das in diese Verträge eingezahlte Geld muss in vollem Umfang in den Bau oder Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie fließen, ansonsten muss die Wohnungsbauprämie zurückgezahlt werden. Sie beträgt derzeit 8,8 % der Aufwendungen, also z.B. der Bausparbeiträge. Allerdings werden maximal 512 € bei Alleinstehenden und 1024 € bei Verheirateten anerkannt, wodurch die maximale Wohnungsbauprämie jährlich maximal 45,06 € bzw. 90,11 € beträgt.

Eine Förderung, die für den Immobilienerwerb verwendet werden kann, aber nicht muss, ist die vermögenswirksame Leistung. Hier zahlt der Arbeitgeber einen bestimmten Betrag auf eine auf langfristiges Sparen (in der Regel mindestens sieben Jahre) angelegte Anlageform. Nur bestimmte Arten von Geldanlagen werden gefördert, dazu gehören auch Bausparverträge. Welchen Betrag der Arbeitgeber zahlen muss, ist im jeweiligen Tarifvertrag geregelt. Um in den Genuss der vermögenswirksamen Leistungen (vL) zu kommen, muss neben dem Bausparvertrag noch ein Vertrag mit dem Arbeitgeber geschlossen werden. Hierbei wird meist vereinbart, dass ein bestimmter Betrag vom Gehalt des Arbeitnehmers zusammen mit dem Zuschuss vom Arbeitgeber direkt auf den Sparvertrag überwiesen wird. Eine übliche Aufteilung ist z.B. eine monatliche Sparrate von 40 €, bestehend aus 10 € vermögenswirksamer Leistung vom Arbeitgeber und 30 € vom Beschäftigten. Je nach Einkommen können Sie hierauf auch noch die Arbeitnehmersparzulage (ASZ) erhalten. Sie beträgt derzeit 9% der gezahlten vermögenswirksamen Leistungen.

Wer sein Wohneigentum als Altersvorsorge betrachtet, kann die Riester-Förderung statt für eine private Rentenversicherung auch für den Erwerb von Wohneigentum in Anspruch nehmen. Es werden 4% des Bruttojahreseinkommens, maximal 2100 € pro Jahr anerkannt, z.B. als Bausparbeitrag oder Tilgung. In diesem Fall erhalten Sie die volle Riesterzulage in Höhe von 154 €. Weitere Zulagen gibt es für eventuell vorhandene Kinder. Einziger Nachteil: Diese Art der Riesterförderung ist dann für alle Zeiten an Wohneigentum gebunden. Das heißt, wenn die Immobile, für die die Förderung in Anspruch genommen wurde, verkauft wird, muss der Erlös innerhalb einer bestimmten Frist wieder in selbst genutztes Wohneigentum investiert werden, sonst muss die Förderung und der eventuell in Anspruch genommene Steuervorteil zurückgezahlt werden.

Für Altbauliebhaber und Umweltbewusste: KfW und BAFA

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert unter anderem den privaten Wohnungsbau seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs. Die Förderprogramme werden in regelmäßigen Abständen aktualisiert und den Entwicklungen am Immobilienmarkt angepasst. Die Förderungen bestehen in der Regel aus zinsgünstigen Darlehen. Der Hauptfokus liegt zur Zeit auf der Investition in energieeffiziente Gebäude und Haustechnik, obwohl auch für „ganz normale“ Bauprojekte Darlehen angeboten werden. Gefördert werden Neubauprojekte, die die gesetzlichen Anforderungen in Hinblick auf Energieverbrauch und Einsatz umweltfreundlicher Technologien mehr oder weniger deutlich unterbieten. Dabei gilt: je energieeffizienter ein Gebäude, desto geringer der Zinssatz. Außergewöhnlich energieeffiziente Häuser wie Passivhäuser werden dabei sogar mit einem Tilgungszuschuss gefördert. Grundsätzlich gilt ein Höchstbetrag von 50000 € je Wohneinheit.

Wer einen Altbau sanieren möchte, dem bietet die KfW eine ganze Reihe von Förderungen. Neben zinsverbilligten Darlehen wie beim Neubau, gibt es eine ganze Reihe von Zuschüssen. Je energieeffizienter der Altbau nach der Sanierung ist, desto höher der Zuschuss. Verbraucht Ihr Altbau nach der Sanierung z.B. nur noch 70% der Energie eines konventionellen Neubaus, erhalten Sie 15% der aufgewendeten Kosten als Zuschuss (bis zu 11250 € je Wohneinheit). Für den altersgerechten Umbau einer Bestandsimmobilie gibt es ebenfalls einen Zuschuss. Hierbei gilt derzeit, dass 5 % der Kosten für die Maßnahme bis zu einer maximalen Investitionssumme von 50000 € als Zuschuss gezahlt werden. Auch für den Erwerb einer barrierefreien Immobilie gibt es wieder die Möglichkeit eines zinsverbilligten Darlehens.

Wenn Sie eine Maßnahme von der KfW fördern lassen möchten, müssen Sie das grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme beantragen. Wichtig in diesem Zusammenhang: die Fördertöpfe der KfW sind gedeckelt. Wird die Förderung beantragt, wenn die Fördermittel für dieses Jahr bereits erschöpft sind, müssen Sie die Baumaßnahme unter Umständen auf das kommende Jahr verschieben oder auf die Förderung verzichten. Die Beantragung erfolgt über die Hausbank. Je nach Programm verlangt die KfW vor Beginn und/oder nach Beendigung der Maßnahmen einen Nachweis über die bestimmungsgemäße Verwendung der Fördermittel. Die Spanne der geforderten Unterlagen reicht hier von simplen Kopien der Handwerkerrechnungen bis hin zu einer ingenieurtechnischen Berechnung des Energiebedarfs des errichteten Gebäudes. Eine andere Anlaufstelle für Fördermittel ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Es fördert unter anderem den Einsatz erneuerbarer Energien in privaten Haushaltungen. Dazu zählen z.B. Wärmepumpen oder Solarkollektoren, sobald sie nicht nur für die Warmwasserbereitung, sondern auch für die Heizungsunterstützung genutzt werden. Allerdings werden seit Juli 2010 keine Anlagen in Neubauten mehr gefördert. Für die Altbausanierung lohnt sich jedoch ein Blick auf die Internetseiten der BAFA weiterhin. Im Unterschied zur KfW kann beim BAFA der Antrag nach Abschluss der Baumaßnahme gestellt werden.

Für Familien: Kreditprogramme der Landesbanken

Die Bevölkerungsentwicklung stagniert, immer weniger Menschen in Deutschland entschließen sich, eine Familie zu gründen. Ein Problem für Bund, Länder und Kommunen, denn weniger Kinder bedeuten weniger zukünftige Steuerzahler. Die meisten Landesbanken bieten deshalb zinsverbilligte Kredite für selbstgenutztes Wohneigentum an, die allerdings meist nur bis zu einer bestimmten Einkommenshöchstgrenze gewährt werden. Daneben bieten sie oft spezielle Kredite für junge Familien an. Meist geschieht dies in Form von Optionsdarlehen. Das heißt, das Darlehen wird zu einem gewissen Zinssatz angenommen. Wenn das erste Kind kommt, gibt es einen bestimmten Betrag, der entweder als einmalige Sondertilgung verwendet werden kann, oder der genutzt wird, um die monatlichen Raten entsprechend zu verringern. Das gleiche gilt für jedes weitere Kind. Die Optionsdarlehen sind an bestimmte Bedingungen gekoppelt, so gibt es meist ein Mindestalter für die Kreditnehmer und der Grundriss muss Kinderzimmer enthalten. Für den Bau oder den Immobilienkauf in einer strukturschwachen Region gibt es oft weitere Förderungen, z.B. für den Umbau landwirtschaftlicher Gebäude in privat genutzten Wohnraum oder für den Kauf von Bestandsgebäuden in gewachsenen Ortskernen. Oft gibt es auch Förderungen der Landesbanken für barrierefreies oder altersgerechtes Bauen. Das ist dann interessant, wenn Sie ein Generationenhaus planen, weil die Großeltern mit im Haus wohnen sollen oder wenn Sie selbst eine kleinere Immobilie beziehen wollen, weil die Kinder aus dem Haus sind.

Für nüchterne Rechner: Erbbaurecht

Keine Förderung im eigentlichen Sinne, aber eine Möglichkeit, trotz geringem Einkommen und/oder wenig Eigenkapital zum eigenen Haus zu kommen, bietet das Erbbaurecht, oft fälschlicherweise als Erbpacht bezeichnet. Dabei kauft man kein Grundstück, sondern pachtet es, meist auf 99 Jahre, vom Grundstückseigentümer. Als sogenannter Erbbauberechtigter erwirbt man somit das Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Dies ist dort interessant, wo die Grundstückspreise relativ hoch sind, so dass der regelmäßig zu zahlende Erbbauzins deutlich unter der Rate liegt, die man für einen Bankkredit für ein Grundstück in der Region abzahlen müsste. Außerdem sind Erbbaurechtsgeber oft Gemeinden oder kirchliche Einrichtungen, die das Erbbaurecht nutzen, um die Ansiedlung von jungen Familien zu begünstigen. In solchen Fällen wird der Erbbauzins oft für jedes vorhandene Kind um einen gewissen Teil gesenkt.

Allerdings gilt es zu beachten, dass man als Erbbauberechtigter nur Eigentümer des Hauses, nicht des Grundstücks ist. Endet die vertraglich vereinbarte Nutzungszeit, geht das Gebäude in das Eigentum des Grundstücksbesitzers über und der Erbbauberechtigte erhält dafür einen Ausgleich. Außerdem kann der Erbpachtzins in regelmäßigen Abständen an die allgemeine Preisentwicklung angepasst werden, was in der Regel eine Erhöhung bedeutet. Deshalb sollten Sie eingehend prüfen, ob sich der Abschluss eines Erbbauvertrags in Ihrem Fall rechnet, oder ob ein weiteres Ansparen von Eigenkapital und die Realisierung Ihres Traums ein paar Jahre später nicht auf lange Sicht die bessere Investition darstellt.

Für Sparfüchse: Steuererleichterungen und „versteckte“ Förderungen

Es gibt kaum noch Möglichkeiten, selbst genutztes Wohneigentum steuerlich geltend zu machen. Anders sieht das für vermietete Immobilien aus. Wenn Sie also ein Haus mit mehreren Wohnungen kaufen oder beim Neubau gleich eine Einliegerwohnung mit einplanen, können Sie einige Kosten von der Steuer absetzen. Wichtig ist dabei, dass zwischen selbst genutztem Wohnungsteil und vermietetem Teil streng getrennt wird. Deshalb muss für die Errichtung der Einliegerwohnung ein separater Kredit aufgenommen werden und dieser muss von einem separaten Bankkonto bedient werden. Auch die Handwerkerleistungen müssen eindeutig den unterschiedlichen Gebäudeteilen zuzuordnen sein. Beim Kauf einer Immobilie muss die Aufteilung in einen selbst genutzten und einen zur Vermietung vorgesehenen Teil im Kaufvertrag festgehalten sein. Auch einige bauliche Bedingungen müssen erfüllt sein, so muss die Wohnung z.B. einen separaten Zugang haben. Sind die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt, lässt sich so der Schuldzins und weitere Investitionen von der Steuer absetzen. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, dass z.B. KfW-Förderungen pro Wohneinheit gezahlt werden, sie also für einen separat vermietbaren Teil Ihres Neubaus bzw. für die Sanierung dieses Teils Ihres Altbaus weitere Förderungen erhalten können. Für Altbausanierer interessant: Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen lassen sich steuerlich geltend machen. Dabei gilt: Materialkosten und Arbeitsstunden müssen auf der Rechnung separat ausgewiesen sein, denn die Begünstigung bezieht sich nur auf die Lohnkosten. Abzugsfähig sind jeweils 20% der Kosten bis zu einem Höchstbetrag von derzeit 1200 € für Handwerkerleistungen und 4000 € für haushaltsnahe Dienstleistungen. Seit kurzem kann auch ein Arbeitszimmer in den eigenen vier Wänden wieder einfacher von der Steuer abgesetzt werden.

Mit etwas Kreativität und Recherche lassen sich noch weitere, nicht immer ganz gewöhnliche Fördermöglichkeiten entdecken. Einige Energieunternehmen zahlen z.B. Zuschüsse beim Einbau von Wärmepumpen oder bieten einen speziellen, vergünstigten Stromtarif für Wärmepumpen. Viele Städte und Kommunen, gerade im ländlichen Raum, leiden unter dem demographischen Wandel und schaffen Anreize, um der Überalterung entgegenzuwirken. Vergleichen Sie deshalb bei der Immobiliensuche immer auch die Hebesätze für die Grundsteuer. Hier können wenige Kilometer Entfernung einen deutlichen Unterschied machen – auch für Ihren Geldbeutel. Darüber hinaus bieten einige Gemeinden – und zum Teil auch Kirchengemeinden – verbilligte Grundstücke für Familien mit Kindern. Gemeinden mit hohem Immobilienleerstand bieten manchmal Zuschüsse für die Altbausanierung, andere fördern energieeffiziente Neubauten. Es lohnt sich also, auf dem Rathaus oder im Landratsamt konkret nach Fördermöglichkeiten zu fragen.